Glossar zum Immobilien-Teilverkauf

Sie finden manche Begriffe im Zusammenhang mit dem Immobilien-Teilverkauf unverständlich oder benötigen weitere Informationen? In unserem Glossar erklären wir Ihnen die wichtigsten Begriffe einfach und übersichtlich. Gerne stehen wir Ihnen dafür auch persönlich zur Verfügung!
  • Durchführungsentgelt

    Ein Durchführungsentgelt oder Serviceentgelt wird von manchen Anbietern im Immobilien-Teilverkauf erhoben. Dabei geht es darum, dass Verkäufer für den Verkaufsaufwand bezahlen sollen. Im Schnitt liegt das Durchführungsentgelt bei etwa sechs Prozent des Kaufpreises der kompletten Immobilie.

    Die Wohnwert Immobilien AG erhebt kein Durchführungsentgelt!

    Definition des Entgelts

    Der Begriff Entgelt bezeichnet die in einem Vertrag vereinbarte Gegenleistung für eine erbrachte Leistung. Ein entgeltlicher Vertrag ist also insbesondere ein gegenseitiger Vertrag, bei dem Leistung und Gegenleistung in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Die Bindung kann aber auch auf andere Weise hergestellt werden, etwa durch Vereinbarung einer Bedingung. Der Begriff der Entgeltlichkeit ist damit weiter als der der Gegenseitigkeit. Unentgeltlich ist der Vertrag dagegen, wenn keine Gegenleistung vereinbart ist.

    Umgangssprachlich versteht man unter Entgelt häufig das Arbeitsentgelt/den Lohn, also jene Vergütung welche für eine Arbeitsleistung vereinbart wurde. Umgangssprachlich, aber auch in Preislisten und allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) wird fälschlicherweise der Begriff „Gebühr“ für Entgelte verwendet, die für privatwirtschaftliche Leistungen erhoben werden (Beispiel: „Bankgebühren“ oder „Anmeldegebühr“), was in bestimmten Fällen einen Wettbewerbsverstoß darstellen kann.

  • Grundbuch

    Ein Grundbuch https://www.wohnwert-immobilie... ist ein Register, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die entsprechenden Eigentumsverhältnisse sowie die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Im Falle eines Teilverkaufs wird das lebenslange Nießbrauchrecht im Grundbuch https://www.wohnwert-immobilie... abgesichert - gerne auch für Ihre Partnerin oder Ihren Partner.

    Grundbücher werden weltweit von Behörden oder sonstigen staatlichen Stellen nach bestimmten, regional unterschiedlichen Regeln geführt. Sie sind ein mehr oder weniger vollständiges Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke und deren Eigentümer.

    Allgemeine Grundlagen für das Grundbuchwesen

    Rechtsgrundlage für das Grundbuchwesen ist in Deutschland das Grundbuchrecht als Teil des Sachenrechts, das sich mit beweglichen Sachen und Grundstücken auseinandersetzt. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) das Verfahren bei Eintragungen in das Grundbuch als formelles Recht.

    Das Grundbuchblatt:

    Nach §3 Abs. 1 Satz 1 GBO erhält in Deutschland jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Dieses Grundbuchblatt ist für das darin verzeichnete Grundstück das Grundbuch im Sinne der materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 2 GBO). So verlangt § 873 Abs. 1 BGB, dass für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts die dingliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich ist. Als Grundbuch ist hier konkret das von der Rechtsänderung betroffene Grundbuchblatt zu verstehen. Nach § 4 GB-Verfügung besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Ein Buchungszwang sorgt für die Eintragungspflicht sämtlicher Grundstücke, nur die öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke („buchungsfreie Grundstücke“) sind hiervon ausgenommen (§ 3 Abs. 2 GBO).

    Aufgabe und Zuständigkeit für Grundbücher:

    Grundbücher sollen die dinglichen Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. Eine Offenlegung erfolgt gegen den Nachweis des berechtigten Interesses, da wesentliche Inhalte des Grundbuches wie der Eigentümer oder die Belastungen nicht jedem hieran Interessierten publik gemacht werden können. Zuständig für die Grundbücher sind die Amtsgerichte, die in ihren Bezirk liegenden Grundstücken das Registerrecht als Grundbuchämter durchsetzen.

    Rechtliche Grundlagen:

    Die Publizitätsprinzipien:

    Die das Sachenrecht beherrschenden Prinzipien gelten auch beim Grundbuch. Das Publizitätsprinzip wird durch die Eintragungspflicht im Grundbuch (§ 873 BGB) gewährleistet. Das materielle Publizitätsprinzip betrifft den öffentlichen Glauben des Grundbuchs, das formelle Publizitätsprinzip wird durch das Recht der Grundbucheinsicht verwirklicht.

    Das Absolutheitsprinzip:

    Nach dem Absolutheitsprinzip wirken die im Grundbuch eingetragenen Rechte gegen jedermann; gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass eingetragene Rechte den Betroffenen zustehen und gelöschte Rechte nicht bestehen.

    Der Bestimmtheitsgrundsatz:

    Gemäß dem Bestimmtheitsgrundsatz muss in formaler Hinsicht der Gegenstand des Rechtsverkehrs im Grundbuch klar und unzweideutig ausgewiesen sein.[15] Der Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) kommt durch § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO zum Ausdruck, wonach jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle erhält, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Dieses Grundbuchblatt ist für das darin verzeichnete Grundstück das Grundbuch im Sinne der materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ein Typenzwang besteht im Grundbuchwesen dadurch, dass im Grundbuch nur eine bestimmte, vom Gesetz vorgeschriebene Zahl von Rechten eintragungsfähig ist (numerus clausus). Zu den nicht eintragungsfähigen Rechten gehören die öffentlichen Lasten (§ 54 GBO), Baulasten[16] und schuldrechtliche Vereinbarungen, wie Miet- und Pachtverträge. Es dürfen nur solche Eintragungen erfolgen, die durch eine Rechtsnorm vorgeschrieben oder ausdrücklich oder stillschweigend – etwa dadurch, dass das materielle Recht an die Eintragung eine rechtliche Wirkung knüpft – zugelassen sind.[17] Schließlich ist das Trennungsprinzip dadurch gewährleistet, dass etwa beim Grundstückskaufvertrag Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft keine Einheit bilden – auch wenn es sich dabei um einen einheitlichen Rechtsvorgang handelt –, sondern rechtlich voneinander zu trennen sind.

    Der Publizitätsgrundsatz:

    Das Grundbuch verwirklicht durch den Publizitätsgrundsatz drei Funktionen:

    • Übertragungswirkung (§ 873 BGB): Jede Veränderung der dinglichen Rechtslage ist einzutragen.
    • Vermutungswirkung (§ 891 BGB): Das im Grundbuch eingetragene Recht wird als bestehend, gelöschte Rechte werden als nicht bestehend vermutet.
    • Gutglaubenswirkung (§ 892 BGB): Wer sich bei einem Rechtserwerb auf das unrichtige Grundbuch verlässt, wird in seinem guten Glauben geschützt.

    Gliederung des Grundbuch-Registers nach Abteilungen

    Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angabe von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Auch Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. Ist das im Bestandsverzeichnis vorgetragene Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das „herrschende Grundstück“, also das begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandsverzeichnis vermerkt werden (Aktivvermerk).

    Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

    Erste Abteilung:

    Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung.

    Zweite Abteilung:

    Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, Nießbrauch, Reallast, Erbbaurecht, Widerspruch usw.). Auch der Widerspruch gegen das Eigentum wird in der zweiten Abteilung eingetragen.

    Dritte Abteilung:

    Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Grundschulden, Sicherungsgrundschulden, Hypotheken (auch Sicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), und (sehr selten) Rentenschulden.

    Wenn im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der im Grundbuch genannten Urkunden (Grundakten) enthält (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde), zum Grundbuchinhalt.

    Änderungen im Grundbuch

    Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Die Löschung wird vielmehr als Vermerk bei dem entsprechenden Recht eingetragen und der Texteintrag des Rechtes wird (als „Lesehilfe“, nicht aber für die Löschung konstitutiv) „gerötet“, also entweder jede Zeile rot unterstrichen oder der ganze Textblock rot gestrichen. Zum Beginn der Einführung des elektronischen Grundbuchs erschienen in den Ausdrucken der Grundbbuchblätter die „Rötungen“ schwarz. Inzwischen sind auch in den elektronischen Grundbüchern die „Rötungen“ wieder in der Farbe Rot dargestellt. Sowohl für die Löschungs- wie auch ggf. erforderliche Veränderungsvermerke sind im Grundbuch besondere Spalten vorgesehen.

    Eintragungen und sonstige Veränderungen im Grundbuch setzen grundsätzlich einen Antrag (vgl. § 13 Abs. 1 GBO; Beispiel: § 3 Abs. 3 GBO) und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus; Ausnahmen von diesem Grundsatz finden sich in § 22, § 85 GBO.

    Der Vollzug des Kaufs einer Immobilie, die Eigentumsübertragung (siehe Auflassung), bedarf der Eintragung im Grundbuch. Hierzu sind neben dem Antrag, der Bewilligung und der notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt, zusätzlich eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes, eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde sowie möglicherweise weitere Genehmigungen erforderlich.

    Der öffentliche Glaube als wichtige Grundlage für einen Grundstückskauf

    Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, in der Regel dem Liegenschaftskataster, entnommen.

    Einsichtsrecht in das Grundbuch

    Allgemein ist in öffentlichen Registern wie Handels-, Vereins-, Genossenschafts-, Partnerschafts- und Güterrechtsregister eine uneingeschränkte Einsichtnahme durch Interessierte in die vorhandenen Eintragungen und Löschungen zulässig. Beim Grundbuch jedoch ist die Grundbucheinsicht wegen der für jedermann sichtbaren Vermögens- (Grundstücke) und Schuldenverhältnisse (Sicherungsgrundschulden, Grundschulden, Hypotheken) gesetzlich durch § 12 GBO eingeschränkt.

    Berechtigtes Interesse in diesem Sinne haben zunächst uneingeschränkt der Grundstückseigentümer und sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber, die eine Grundbuchnachricht gemäß § 55 Abs. 1 GBO vom Grundbuchamt erhalten. Das gilt auch für Behörden, Gerichte und Notare wegen der Pflicht zur Amtshilfe (Art. 35 GG) und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein genügt nicht als berechtigtes Interesse.

    Schon gewusst: Die Geschichte des Grundbuchs

    Antike und Mittelalter:

    Die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken hat eine lange Tradition. So sind aus Griechenland öffentliche Protokolle über die Begründung dinglicher Rechte an Immobilien aus dem Hellenismus überliefert. Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in so genannten Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet. Ein berühmtes Urbar ist das 1086 geschaffene Domesday Book, das zu den ältesten heute überlieferten Verzeichnissen dieser Art gehört, in dem Wilhelm der Eroberer allen Grundbesitz seines Königreichs zusammenstellen ließ.

    Neben den Urbaren als Verzeichnisse der Grundstücke einer Grundherrschaft kann man insbesondere die im Hochmittelalter in den Städten entstandenen Stadtbücher als einen Vorläufer des heutigen Grundbuchs betrachten. Diese Amtsbücher enthalten unterschiedlichste Rechtsakte (von städtischen Privilegien über städtische Satzungen bis zu Rechtsgeschäften zwischen Bürgern).

    Die Neuzeit:

    Spätestens mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach entsprechenden Aufzeichnungen. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, das neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherte (Inventarbücher, Testamentsbücher).

  • Gutachten

    Ein Gutachten ist ein begründetes Urteil eines Sachverständigen über eine Zweifelsfrage. Wenigstens in Medizin oder Psychologie ist ein Gutachten ein wissenschaftliches Produkt in Form eines Berichts und nutzt entsprechende Verfahren. Das nach der Begutachtung erstellte Gutachten dient dem Auftraggeber als Entscheidungshilfe. Gutachten können in verschiedensten Kontexten erstellt werden, teilweise sind Form oder Inhalt an DIN.

    Gutachten beim Immobilien-Teilverkauf

    In einem Gutachten wird der Wert einer Immobilie offiziell festgestellt. Grundsätzlich sind alle Immobiliengutachter an gesetzliche Standards und Bewertungsverfahren gebunden, die sich aus der “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ ergibt. Die Auswahl eines Gutachters ist trotzdem nicht einfach. Weitere Informationen dazu in unserem Blog https://www.wohnwert-immobilie...

    Bei der Wohnwert Immobilien AG wird das Gutachten in Phase 2 erstellt. Gerne kümmern wir uns um einen unabhängigen Gutachter und koordinieren mit Ihrem Wunsch-Gutachter einen Termin bei Ihnen.

    Was bei einem Gutachten berücksichtigt werden muss:

    Ein Gutachten muss durch einen qualifizierten Gutachter erstellt werden. Es muss vollständig und nachvollziehbar sein und sollte möglichst auch für einen Nichtfachmann verständlich formuliert werden.

    Ein Gutachten enthält eine allgemein vertrauenswürdige Beurteilung eines Sachverhalts im Hinblick auf eine Fragestellung oder ein vorgegebenes Ziel. Es tritt als verbindliche (z. B. bezeugte oder unterschriebene) mündliche oder schriftliche Aussage eines Sachverständigen auf. Die allgemeine Vertrauenswürdigkeit wird in Deutschland durch die öffentliche Bestellung und Vereidigung, sowie die Zertifizierung oder Bestellung durch ein Gericht (z. B. gemäß § 404 ZPO) erreicht.

    Wann werden Gutachten erstellt:

    Gutachten können zu Rechts- und Sachfragen erstellt werden. Ein Rechtsgutachten ist zum Beispiel die Feststellung des geltenden und anwendbaren Rechts hinsichtlich eines vorgegebenen Sachverhaltes oder aber die gutachterliche Beurteilung der Rechtsfragen oder Rechtsfolgen eines Sachverhaltes. Dabei spielt zumindest in der Rechtslehre der Gutachtenstil eine Rolle, da dieser Formalismus die Fehlererkennung erleichtert. Gutachten zu Sachfragen werden in diesem Zusammenhang zur besseren Abgrenzung auch als "Sachgutachten" oder "Hilfsgutachten" bezeichnet.

    Zum Begriff Gutachten:

    Der Begriff „Gutachten“ ist weder eine geschützte Bezeichnung, noch hat er eine besonders herausgehobene prozessrechtliche Bedeutung, auch wenn der Inhalt des Gutachtens nach laienhafter Vorstellung als besonders glaubwürdig angesehen wird und als mögliches Beweismittel den Ausgang des Verfahrens zu beeinflussen vermag. Wenn ein Gerichtssachverständiger (gelegentlich auch „Gerichtsgutachter“ genannt) seine Expertise abgibt, spricht man von einem Gerichtsgutachten. Legt eine der Prozessparteien eine sachverständige Ausarbeitung vor, wird von einem Privatgutachten oder Parteigutachten gesprochen. Unabhängig von der Bezeichnung handelt es sich dabei prozessrechtlich um Parteivortrag. Daher sind hierfür auch andere synonymartige Benennungen wie z. B. „Begutachtung“, „Stellungnahme“, „Bericht“, „Auswertung“ o. Ä. grundsätzlich gleichwertig.

  • Nießbrauchrecht

    Das Nießbrauchrecht https://www.wohnwert-immobilie... wird in Deutschland in § 1030 BGB definiert und beschreibt das Nutzungsrecht an einer Sache. Beim Immobilien-Teilverkauf bezieht sich das Nutzungsrecht auf das Recht, die betroffene Immobilie ein Leben lang nutzen und bewohnen zu können. Der Nießbraucher behält auch nach einem Teilverkauf das Recht, weiterhin Ertrag aus der Immobilie zu ziehen – dies kann zum Beispiel in Form von Vermietung oder Teilvermietung stattfinden. Weitere Informationen dazu in unserem Blog https://www.wohnwert-immobilie...

    Bei der Wohnwert Immobilien AG erhalten Sie übrigens die Möglichkeit einen weiteren Nießbraucher einzusetzen!

    Allgemeine Verwendung des Begriffs Nießbrauch

    Der Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen (§ 100 BGB; Nießbrauch an Sachen, § 1030 BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB); ähnlich der Nutzniessung in der Schweiz.

    Das Eigentum an einer Sache verleiht dem Eigentümer im Wesentlichen drei Rechte: Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung. Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht für sich. Auf diese Weise wird die rechtliche Herrschaft über eine Sache sozusagen „aufgespalten“, und es entstehen die Rechtsfiguren des „bloßen Eigentümers“, d. h. der Rechtsinhaber des nießbrauchbeschwerten Eigentums, und des „Nießbrauchers“. Ersterer behält das „bloße Eigentum“ an der Sache, deren umfassende Nutzung einschließlich der Fruchtziehung hingegen beim Nießbrauchsberechtigten („wirtschaftlicher Eigentümer“) liegt.

    Schon gewusst: Wo kommt der Begriff Nießbrauch her?

    Der Begriff ist eine Lehnübersetzung von lateinisch ūsus frūctus ‚Fruchtgenuss‘. Der Nießbrauch tauchte als Begriff ersichtlich erstmals im Berner Ratsmanual des Jahres 1496 auf. Obwohl die Ausdrücke Nießbrauch und Nutznießer seit dem Mittelalter im deutschsprachigen Raum eingeführt waren, konnten sie den lateinischen Terminus bis ins 19. Jahrhundert nicht völlig verdrängen. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.

    Gesetzliche Verwendung des Nießbrauchrechts in Deutschland

    Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von „Früchten“ (§ 99 BGB), also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes: Sachfrüchte sind z. B. die Ernte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder die abgebauten Steine eines Steinbruches, Rechtsfrüchte die Miet- und Pachtzinsforderungen.

    Der Nießbrauch ist folglich das dingliche, also absolut wirkende Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht: Der Berechtigte hat nicht nur einen Anspruch auf Nutzungsziehung gegen seinen Vertragspartner, sondern ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Gegenstand, das gegenüber jedermann wirkt. Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar (Ausnahme: § 1059a BGB). Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch ist nach § 1059b BGB unpfändbar.

    Der Nießbrauch kann auch statt am gesamten Eigentum nur an einem Miteigentumsanteil bestellt werden (Bruchteilsnießbrauch) oder sich nur auf einen Teil der Nutzungen beziehen (Quotennießbrauch). Der Nießbraucher wird gegen Beeinträchtigungen und Störungen seines Rechts wie ein Eigentümer geschützt (§ 1004 BGB).

    Der Zuwendungsnießbrauch

    Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt der Eigentümer an seinem Grundstück einen Nießbrauch zugunsten des Berechtigten. Künftig erzielt der Nießbraucher und nicht mehr der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sollte das Grundstück an einen Dritten vermietet oder verpachtet sein. Allerdings kann der Nießbraucher im Fall des unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauchs wegen der Gebäudesubstanz keine Abschreibungen geltend machen (Nießbraucherlass TZ 18-22). Schenkungsteuerlich ist der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs beim Empfänger zu versteuern.

    Der Vorbehaltsnießbrauch

    Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der Übertragung z. B. eines Grundstücks zugleich ein Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer an dem übertragenen Grundstück bestellt wird. Bei einem Mietwohngrundstück erzielt dann weiterhin der Schenker Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, obwohl der Beschenkte als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Schenker kann alle von ihm getragenen Grundstücksaufwendungen einschließlich der Gebäude-AfA als Werbungskosten steuermindernd abziehen. Nutzt der Vorbehaltsnießbraucher das belastete Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dann ist er im gleichen Umfang wie zuvor als Eigentümer zu AfA gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. m. § 7 EStG befugt (Nießbraucherlass TZ 41 ff.). Solange der Nießbrauch besteht, erzielt der Beschenkte keine Einkünfte und kann mit dem Grundstück zusammenhängende Aufwendungen nicht steuerlich geltend machen.

    Die Nießbrauchsbelastung zugunsten des Schenkers oder seines Ehegatten durfte für Zwecke der Schenkungsteuer bis zum 31. Dezember 2008 nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden (§ 25 ErbStG a. F.). D. h. der Vorbehaltsnießbrauch zugunsten des Schenkers wurde nicht als Belastung des Grundstücks anerkannt, aber die Schenkungsteuer wurde insoweit gestundet. Seit 1. Januar 2009 ist die Nießbrauchbelastung von der Bemessungsgrundlage (steuerpflichtiger Erwerb) abzuziehen und entfaltet damit steuermindernde Wirkung. Der vorzeitige unentgeltliche Verzicht auf den Vorbehaltsnießbrauch erfüllt den Tatbestand der Schenkung i. S. d. § 7 ErbStG.

    Praktische Bedeutung des Nießbrauchsrechts

    In der Praxis wird der Nießbrauch häufig bei der Vermögensübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt. Der Übertragende verschafft dem Nachfolger zwar das Eigentum an den Gegenständen, behält sich aber zu seinen Lebzeiten den Nießbrauch vor. Damit die Früchte gezogen werden können, hat der Nießbraucher gegen den Eigentümer ein Recht zum Besitz. Zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das den Nießbraucher verpflichtet, ordnungsgemäß zu wirtschaften, die Sache zu erhalten und sie zu versichern. Auch hat der Nießbraucher die gewöhnlichen öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen. Verwendungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen, kann der Nießbraucher vom Eigentümer ersetzt verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen.

    Die neuere Interpretation des § 1041 BGB durch den Bundesgerichtshof erlegt dem Nießbraucher nur solche Pflichten bzw. Unterhaltszahlungen auf, die „regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände“ fällig werden. Diese Formel ist seitdem vom BGH angewendet worden, die außerdem besagt, dass auch ein bei dem Nießbraucher zur Miete wohnender Eigentümer neben der Miete gegebenenfalls die größeren Modernisierungsmaßnahmen und Arbeiten an Dach und Fach selbst zu erbringen hat, wobei der Nießbraucher nicht in Vorleistung gehen muss („dolo … petit“-Prinzip). Dies schützt zwar den Nießbraucher, kann aber bedeuten, dass dem Eigentümer beträchtliche Ausgaben entstehen könnten, ohne dass er ein Verfügungsrecht über die Immobilie hat. Durch ein eingeräumtes Nießbrauchrecht auf eine Immobilie nimmt der Marktwert selbiger ab, da der Eigentümer nur noch eine eingeschränkte Verfügungsgewalt über das Objekt besitzt. Dies bedeutet zwar, dass im Falle einer Veräußerung der Immobilie bestehende Nießbrauchrechte in die Immobilienbewertung wertmindernd einbezogen werden, andererseits hat dies jedoch eine verminderte Versteuerung zur Folge.

    Ein Urteil des Bundessozialgerichts schützt andererseits den Eigentümer einer mit einem Nießbrauch belasteten Immobilie im Falle der Inanspruchnahme von Grundsicherung: Die staatliche Leistung wird als Zuwendung und nicht als Darlehen gewährt.

  • Nutzungsentgelt

    Mit einem Nutzungsentgelt ist im Wirtschaftsleben ein Entgelt für die gestattete Nutzung von Sachen oder Rechten gemeint. Oder, wenn ein Nutzungsrecht nicht mehr ganz oder teilweise besteht, die Bezahlung der weiteren Nutzung einer Sache oder eines Rechts.

    Allgemeine Anwendung des Nutzungsentgelts

    Nutzungsentgelt ist ein Oberbegriff für sämtliche Entgelte aus schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsüberlassungsverträgen wie zum Beispiel bei Mietverträgen, Pachtverträgen, Leasing oder Franchising. Auch bei dinglichen Nutzungsrechten oder gewerblichen Schutzrechten wie beim Urheberrecht, Patenten, Lizenzen, Konzessionen oder Waren- und Markenzeichen wird der Begriff verwendet. Außerdem gilt auch der Kreditvertrag als Nutzungsüberlassung, weil der Kreditgeber dem Kreditnehmer Kapital überlässt. Bei der Nutzungsüberlassung räumt der Eigentümer dem Nutzungsberechtigten das Recht zur Nutzung eines Gegenstandes ein und erhält im Gegenzug ein vertraglich vereinbartes Nutzungsentgelt

    Der Begriff Nutzungsentgelt beim Immobilien-Teilverkauf

    Im Immobilien-Teilverkauf ist mit dem Nutzungsentgelt eine Zahlung gemeint, die für die Nutzung eines Teils der Immobilie zu entrichten ist. In diesem Falle richtet sich das Nutzungsentgelt nach dem Kaufbetrag.

    Bei einem Immobilien-Teilverkauf wird dem Verkäufer und damit dem Nutzungsberechtigten für die Vertragsdauer die Befugnis zur Nutzung des Hauses oder der Wohnung eingeräumt. Der Käufer und damit Teil-Eigentümer gibt dabei sein Eigentumsrecht nicht auf, sondern ermöglicht die weitere Nutzung durch den Verkäufer und Nutzungsberechtigten. Das Nutzungsentgelt heißt vertragsspezifisch entsprechend Miete (Mietzins), Pacht (Pachtzins), Leasing-, Franchise- oder Patentgebühr. Das Nutzungsentgelt aus Kapital heißt entweder Kreditzins (Sollzins) oder Habenzins. Endet die vertragliche Nutzungsüberlassung, ohne dass der bisherige Nutzungsberechtigte die Nutzung aufgibt, so steht im Rahmen der Billigkeit dem Eigentümer eine Nutzungsentschädigung zu.

    Ermittlung der Höhe des Nutzungsentgelts

    Das Nutzungsentgelt richtet sich nach dem vereinbarten Kaufbetrag, der im Vertrag festgehalten und notariell beglaubigt wird. Bei Vertragsabschluss besteht die Möglichkeit das Nutzungsentgelt auf 5, 10 oder 15 Jahre festzulegen. Auch wenn sich der Wert der Immobilie im Verlauf der Partnerschaft erhöht: Ein fix vereinbartes Nutzungsentgelt bleibt unverändert. Entscheiden Sie sich nicht für eine feste Vereinbarung, ist das Nutzungsentgelt variabel und wird jährlich anhand des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts angepasst. Bei sinkenden Verbraucherpreisen vermindert sich das Nutzungsentgelt auch entsprechend.

    Das Nutzungsentgelt in den unterschiedlichen Rechtsgebieten

    Das Nutzungsentgelt ist ein bewährtes Mittel, das in verschiedenen Rechtsgebieten eine Rolle spielt:

    Zivilrecht

    Im Schadensersatzrecht hat der Schädiger unentgeltlich gezogene Gebrauchsvorteile aus der Nutzung eines Gegenstandes in Form eines Nutzungsentgelts zu ersetzen. Dieses Nutzungsentgelt kommt vor allem beim Rücktritt von Kaufverträgen vor, wenn der Käufer bereits unentgeltliche Gebrauchsvorteile mit dem Kaufgegenstand erzielt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im September 2009 klargestellt, dass ein Autohändler bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrages Anspruch auf Nutzungswertersatz gemäß § 346 Abs. 1 BGB hat. Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) bezüglich der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie[4] stehe diesem Grundsatz nicht entgegen.[5] Begründet wird diese Entscheidung mit dem 15. Erwägungsgrund der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie, der es ausdrücklich gestatte, dass die Benutzung der vertragswidrigen Waren im Falle der Vertragsauflösung berücksichtigt werden könne. Damit sei der Käufer verpflichtet, in diesem Fall gezogene Nutzungen an den Verkäufer herauszugeben oder hierfür Wertersatz gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu leisten.

    Mietrecht

    Eines der bekanntesten Beispiele im Mietrecht sind Genossenschaften, die mit ihren Mitgliedern/Mietern keine Mietverträge abschließen, sondern Dauernutzungsverträge, so dass die Miete hier Nutzungsentgelt genannt wird.[6] Das genossenschaftliche Nutzungsverhältnis ist der Sache nach ein Mietvertrag.[7] Ein Nutzungsentgelt ist auch in Fällen zahlbar, in denen beispielsweise ein Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt wurde, der Mieter zum Räumungstermin das Mietobjekt jedoch noch nicht geräumt herausgibt dort weiter mietfrei wohnt. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Nutzungsentschädigung die ursprünglich vereinbarte Miete verlangen. Das Nutzungsentgelt wird fällig, weil der Vermieter dieses Mietobjekt bis zur endgültigen Räumung nicht anderweitig vermieten kann. Das Nutzungsentgelt soll den vom Vermieter erlittenen Mietausfall ersetzen.

    Familienrecht

    Im Familienrecht ist ein Nutzungsentgelt zu zahlen, wenn sich die Eheleute trennen und ein Ehepartner nach Wohnungszuweisung oder freiwilligem Auszug[8] des anderen Partners alleine die im Mit- oder Alleineigentum stehende Wohnung nutzt und die Zahlung der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB). Es liegt dann nahe, dass der im Haus verbliebene Ehegatte ein Nutzungsentgelt an den anderen Ehepartner zahlt.[9]

    Steuerrecht:

    Im Steuerrecht ist ein Nutzungsentgelt zu entrichten, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer einen Firmenwagen auch zur privaten Nutzung überlässt. Dann muss diese Privatnutzung als Bestandteil des Arbeitseinkommens versteuert werden. Der Arbeitnehmer hat in diesem Falle an den Arbeitgeber (oder auf dessen Weisung an einen Dritten) zur Erfüllung einer Verpflichtung des Arbeitgebers für die „außerdienstliche Nutzung“ eines Firmenwagens eine Zahlung zu leisten.[10] Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 EStG ist der Nutzungswert für die private Nutzung eines Kraftfahrzeugs, das zu mehr als 50 % betrieblich genutzt wird, für jeden Kalendermonat mit 1 % des inländischen Listenpreises im Zeitpunkt der Erstzulassung (zuzüglich der Kosten für Sonderausstattung einschließlich Umsatzsteuer) als Aufwendung anzusetzen (geldwerter Vorteil). Als Nutzungsentgelt gilt[11] ein

    • arbeitsvertraglich oder aufgrund einer anderen arbeits- oder dienstrechtlichen Rechtsgrundlage vereinbarter nutzungsunabhängiger pauschaler Betrag (z. B. Monatspauschale) oder
    • ein arbeitsvertraglich oder aufgrund einer anderen arbeits- oder dienstrechtlichen Rechtsgrundlage vereinbarter an den gefahrenen Kilometern ausgerichteter Betrag (z. B. Kilometerpauschale) oder
    • die arbeitsvertraglich oder aufgrund einer anderen arbeits- oder dienstrechtlichen Rechtsgrundlage vom Arbeitnehmer übernommene Leasingrate.

    Das vom Arbeitnehmer für die Privatnutzung gezahlte Nutzungsentgelt wird vom steuerlichen Nutzungswert abgezogen und reduziert damit seine Steuerlast. Entspricht das gezahlte Nutzungsentgelt dem steuerlichen Nutzungswert, hat der Arbeitnehmer seine Steuerpflicht erfüllt.

    Gesellschaftsrecht:

    Bei Kapitalgesellschaften muss das Eigenkapital erhalten bleiben. So schreibt § 57 Abs. 1 AktG bei der Aktiengesellschaft vor, dass den Aktionären ihre Einlagen nicht zurück gewährt werden dürfen; für die GmbH findet sich die Parallelvorschrift in § 30 Abs. 1 GmbHG. Kommt es zu Sacheinlagen, so dürfen die Gesellschafter für die der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Sachanlagen kein Nutzungsentgelt verlangen, wenn hiermit das Grundkapital/Stammkapital erhalten wird. Dennoch vereinnahmte Nutzungsentgelte sind an die Gesellschaft nach § 31 GmbHG zurückzuerstatten.

  • Teilverkauf

    Der Teilverkauf ist ein Modell der Immobilienverrentung, bei dem Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer meist selbstgenutzten Immobilie verkaufen, diese gegen eine Gebühr aber weiterhin wie gewohnt nutzen dürfen. Hierbei wird in Regel ein Nießbrauchsvertrag oder ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und grundbuchrechtlich abgesichert.

    Der Kaufpreis wird nach einem unabhängigen Gutachten festgelegt. Der Verkäufer kann bei einem Teilverkauf in seiner Immobilie wohnen bleiben und sein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauchrecht) wird dabei im Grundbuch eingetragen. Dafür ist vom Verkäufer ein Nutzungsentgelt zu entrichten. Mit einem Teilverkauf können sich Immobilienbesitzer finanzielle Freiheiten ermöglichen, ohne aus Ihrem zu Hause ausziehen zu müssen.

    Die Wohnwert Immobilien AG beteiligt sich nach einem Teilverkauf entsprechend an den Instandhaltungskosten – im Gegenteil zu vielen anderen Anbietern.

    Ankauf der Immobilie

    Beim Verkauf im Rahmen eines Teilverkaufs wird, anders als bei anderen Immobilienverrentungen wie zum Beispiel der Leibrente, der Marktpreis erzielt. Die statistische Lebenserwartung der Verkaufenden fließt nicht in die Berechnung mit ein. Die Bestimmung des Kaufpreises erfolgt durch einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter, der vom Teilankäufer bezahlt wird. Es handelt sich hierbei nicht notwendigerweise um öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Der Verkäufer hat aber häufig die Möglichkeit, mehrere Gutachten erstellen zu lassen und er kann selbst den Gutachter stellen.

    Nutzungsentgelt während der Laufzeit

    Für den verkauften Anteil wird entweder ein Nießbrauchsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Sofern berücksichtigt wird, dass das Wohnrecht auch durch Vermietung ausgeübt werden kann, gibt es hierbei keinen wesentlichen Unterschied. Wichtig ist hingegen, dass dieses im Grundbuch eingetragen ist, damit im Falle der Insolvenz des Teilverkaufs-Anbieters das Recht geschützt ist. Für die Nutzung der kompletten Immobilie wird ein Entgelt fällig,

    Instandhaltungskosten

    In der Regel beteiligt sich der Käufer nicht an den laufenden Instandhaltungskosten; diese verbleiben in voller Höhe beim Alteigentümer. Anders bei der Wohnwert-Immobilien-AG: Wir beteiligen uns entsprechend an Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen!