Die Bundesfinanzaufsicht (Bafin) hat im März 2023 Informationen und einen Podcast zum Thema Immobilien-Teilverkauf veröffentlicht. Die Wohnwert Immobilien AG (WoWAG) unterstützt die Hinweise und Ratschläge.
Der Immobilien-Teilverkauf bietet der Generation 60+ eine attraktive Möglichkeit zur finanziellen Freiheit. Es gibt neben der Wohnwert-Immobilien AG (WoWAG) auch viele weitere, seriöse und transparente Anbieter. Die Ratschläge der Bafin weisen auf Kostenfallen und leere Werbeversprechen hin. Wir von der Wohnwert unterstützen diese Hinweise ausdrücklich im Sinne aller seriösen Anbieter unserer Branche.
Hier sind die Tipps der Bafin zum Immobilien-Teilverkauf im Überblick:
Angebote vergleichen:
Eine Grundvoraussetzung, um eine gute Entscheidung zu treffen. Vergleichen Sie die Angebote von allen Anbietern und suchen Sie die für Ihre Situation beste Möglichkeit heraus. Unabhängige Immobilienverrentungsportale/-stellen können eine sehr gute Unterstützung sein, um versteckte Gefahrenquellen aufzudecken.
Vertrauensperson mit in die Entscheidungsfindung einbinden:
Beziehen Sie die wichtigste Person oder auch die wichtigsten Personen aus Ihrem Umfeld in Ihre Entscheidungsfindung mit ein. Vor allen Dingen die, die es möglicherweise auch betrifft oder betreffen kann, wie bspw. Ihre Erben.
Expertenwissen nutzen:
Neben dem persönlichen Umfeld sollten Sie aber auch das Wissen von Menschen nutzen, die sich mit dem Thema auskennen und fachlichen Rat geben können. Wir empfehlen zum Beispiel den Austausch mit einem Steuerberater, Notar oder Ihrem Rechtsanwalt. Zudem sind unsere Kundenberater ausgebildet und angewiesen Ihnen dabei auch mit unserer Erfahrung zur Seite zu stehen. Und sollten unter anderem alternative Finanzierungsmöglichkeiten besser zu Ihrer Lebenswirklichkeit passen, dann werden wir Ihnen auch das mitteilen.
Unklarheiten rechtzeitig beseitigen:
Wir finden es ganz wichtig, dass unsere Kundinnen und Kunden alle Fragen stellen, die ihnen wichtig sind und sie sich vollumfänglich informiert fühlen – und das auch sind. Alle entstehenden Kosten, auch solche, die sich bspw. erst mit Ihrem Komplettverkaufswunsch oder nach dem Ableben des letzten Nießbrauchers entstehen, müssen von Beginn an transparent aufgezeigt werden. Wir nehmen uns alle Zeit der Welt um mit Ihnen die Inhalte des Notarvertrags zu besprechen. Auch hier empfehlen wir stets externen Rat einzuholen. Wir können immer wieder nur dazu raten auch bei der kleinsten Unsicherheit nachzufragen.
Die passende Immobilienrente finden:
Ganz wichtig ist es für die individuelle Situation die beste Entscheidung zu treffen. Das muss nicht immer der Teilverkauf sein. Prüfen Sie Ihre Bedürfnisse und nutzen Sie unabhängige Immobilienverrentungsportale/-stellen, um die für Sie beste Möglichkeit einer Altersfinanzierung oder Immobilienverrentung zu ermitteln. Auch unsere Kundenberater stellen Ihre Bedürfnisse über kurzfristige wirtschaftliche Interessen. Und raten Ihnen im Zweifel zu Alternativen. Oft ist der Teilverkauf jedoch eine sehr gute Lösung!
Wer diese Hinweise berücksichtigt, der hat eine gute Entscheidungsgrundlage, ob er einen Teil seiner Immobilie verkauft oder sich für ein anderes Modell entscheidet. Wir von der Wohnwert stehen Ihnen jedenfalls gerne bei der Entscheidungsfindung zur Seite, die bestmögliche Option für Ihre finanzielle Freiheit zu finden und gleichzeitig in Ihrem Zuhause wohnen bleiben zu können.
Kritikpunkte der Bafin am Immobilien-Teilverkauf
Im Sinne der Transparenz möchten wir die kritischen Hinweise der Bafin am Immobilien-Teilverkauf nicht unerwähnt lassen und diese gerne auch differenziert erläutern.
Immobilien-Teilverkauf ist spekulativ:
Egal, wer wann und wie eine Immobilie kauft oder finanziert, kann die Wertentwicklung nicht vorhersehen und zu 100 Prozent garantieren. Das wäre nicht seriös. Allerdings ist bei einem Blick auf die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte zu sehen, dass diese Gefahr niedrig ist und es im Gegenteil zu immer weiter steigenden Immobilienpreisen gekommen ist (siehe zum Beispiel die Entwicklung der Hauspreise in einer Statistik von statista.)
Es gibt natürlich regionale Unterschiede, die wir bei Erwerb der Immobilie berücksichtigen. Zudem wird immer ein seriöses Gutachten von einem unabhängigen Gutachter erstellt, sodass der Wert der Immobilie realistisch eingeschätzt und etwaige "Wertpeaks" bereinigt werden. So wird verhindert, dass eine Immobilie unrealistisch günstig bewertet (und somit der prozentuale Anteil des Teilkäufers zu hoch wäre) oder unrealistisch überbewertet (mit hohen Risiken für den Teilverkäufer im Falle eines Komplettverkaufes) wird.
Nicht vergessen werden darf, dass wir uns vertraglich garantiert an Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen beteiligen. Insbesondere im Bereich der energetischen Modernisierungen, die zu durchschnittlichen Wertzuwächsen von 34 % führen. Das bedeutet, dass wir uns an allen Maßnahmen beteiligen, die den Wert der Immobilie maximal erhöhen. Wir stellen unsere Erfahrung, Manpower und unsere Leidenschaft für Immobilien dafür gerne zur Verfügung.
Die Höhe des Nutzungsentgelts:
Gerne erläutern wir Ihnen, wie die Höhe des Nutzungsentgeltes ermittelt wird. Die Höhe des Nutzungsentgeltes ist ein prozentualer Anteil des Kaufpreises. Der Prozentsatz ermittelt sich wie folgt: Der mit Abstand größte Anteil entfällt auf den sogenannten Refinanzierungszins, also die Zinsen welche die Wohnwert an das finanzierende Kreditinstitut zahlt. Hinzu kommt ein geringer Anteil zu Gunsten der Wohnwert für die unternehmerische Leistung wie bspw. die Akquise einer besonders günstigen Refinanzierung und natürlich die Personalkosten Ihrer Kundenberater. Mit diesem Beitrag ist auch abgegolten, dass die Wohnwert den erworbenen Anteil Ihrer Immobilie nicht nutzen kann, sondern Ihnen als lebenslangem Nießbraucher mit allen Rechten zur Verfügung stellt – zur Eigennutzung oder aber auch zur Vermietung, wobei etwaige Mieteinnahmen zu 100% Ihnen zustünden. Die von der Bafin kritisierte Höhe des Nutzungsentgeltes hängt also in erster Linie (zu ca. 80%) von der Höhe der Refinanzierung ab.
In jedem Fall jedoch ist das Nutzungsentgelt geringer als zu erbringende Kapitaldienste für eine Finanzierung (Zins und Tilgung) und auch deutlich niedriger als eine Miete. Insofern kann das Nutzungsentgelt nicht als besonders hoch bezeichnet werden.
Auszug bei fehlender Zahlungsfähigkeit:
Diese Gefahr ist bei Wohnwert definitiv nur theoretischer Natur! Das die Wahrscheinlichkeit bei null liegt, dass wir Kundinnen und Kunden bei ausbleibender Zahlung des Nutzungsentgeltes zu einem Auszug nötigen, können Sie mit gesundem Menschenverstand am besten selbst beurteilen. Versetzen Sie sich in die Lage des Unternehmens und stellen sich vor Sie hätten 2 Optionen:
Option 1 wäre die Durchsetzung der Ansprüche, inklusive eines erzwungenen Auszuges, dem Komplettverkauf der Immobilie, Auszahlung des anteiligen Verkaufspreises abzgl. des noch offenen Nutzungsentgeltes und in letzter Konsequenz ein enormer Imageschaden für das Unternehmen.
Option 2 ist – und für die Wohnwert der einzig sinnvolle Weg – ein vertraulicher Austausch mit dem Kunden, eine Stundung des nicht bezahlten Nutzungsentgeltes, Vertragserfüllung wie vereinbart, Komplettverkauf erfolgt nur auf Wunsch des Kunden bspw. Jahre später (oder nach Ableben des letzten Nießbrauchers und wenn die Erben auf ihr Rückkaufsrecht verzichten), Kürzung des Auszahlungsbetrages um das noch offene Nutzungsentgelt (u.U. dezent verzinst), Vermeidung eines Imageschadens oder sogar Förderung des positiven Images und nicht zuletzt dem Gerecht werden des Eigenanspruches nach sozialer Verantwortung.
Die Antwort liegt selbstredend auf der Hand und heißt für uns selbstverständlich Option 2! Aber natürlich gibt es auch Kunden die dies missbräuchlich nutzen. Und hier muss sich ein Unternehmen gegen einen solchen Passus auch im Interesse aller Kundinnen und Kunden schützen.
Gefahr der Insolvenz von Immobilien-Teilverkaufsanbietern:
Falls es zu dem sehr unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz kommen sollte, haben die Kundinnen und Kunden immer noch das Heft des Handelns in der Hand (selbst im Falle einer Insolvenz kann die Immobilie nicht verwertet werden, so lange Sie das Nutzungsentgelt zahlen). Juristische Einschätzungen empfehlen folgendes für die Kaufverträge beim Immobilien Teilverkauf:
„Gegen die Insolvenz des Teilankäufers ist der Teilverkäufer durch eine zusätzliche Vollstreckungsvoraussetzung zu schützen, die eine Verwertung der Grundschuld nur bei gleichzeitigem Zahlungsausfall des Teilverkäufers zulässt.
(4) Vorsorglich sollte die Zweckerklärung zur Sicherstellung des Einredeerhalts für den Fall des Gläubigerwechsels eine ausdrückliche Verpflichtung der Bank zur Weitergabe der Vollstreckungseinschränkung vorsehen.“
Die juristischen Empfehlungen zur Absicherung unserer Kundinnen und Kunden sind in den Kaufverträgen der Wohnwert aufgenommen und somit können wir uns dem Fazit anschließen:
„Soweit die vorgenannten Sicherungsmechanismen in dem jeweiligen Vertragswerk hinreichend berücksichtigt sind, dürften sich die von der BaFin aufgezeigten Bedenken für den Insolvenzfall des Teilankäufers erübrigen.“
Quelle: „Das Recht des Teilverkaufs von Immobilien“ von Rechtsanwältin Dr. Gianandrea Schmidt aus „Neue Juristische Wochenschrift“, Ausgabe 13/2023, Seite 873 ff..
Umlage laufender Kosten:
Die Wohnwert wird lediglich ein stiller Teilhaber, d.h. wir können und wollen den erworbenen Anteil nicht nutzen. Vor allen Dingen wollen dies unsere Kundinnen und Kunden nicht. Das sichern wir Ihnen zu und somit eine 100%ige Selbstbestimmtheit. Sicherlich haben sie kein Interesse daran im Falle eines neuen Anstriches Ihres Esszimmers vorher mit uns die Farbe zu besprechen. Deswegen werden die laufenden Kosten von demjenigen übernommen, der davon zu 100 % profitiert oder diese produziert – so wie bspw. Vermieter die meisten Kosten auf ihre Mieter umlegen. Die Wohnwert beteiligt sich jedoch vertraglich garantiert an Modernisierungs- und Sanierungskosten – sofern Sie das wünschen.
Fehlende Transparenz bei Rückkauf oder Gesamtverkauf:
Wir von der Wohnwert garantieren Transparenz von Anfang an und für den gesamten Prozess. Wir gehen mit unseren Kundinnen und Kunden alle Szenarien durch und wollen immer alle Fragen klären. Bei uns gibt es nicht mehrere unterschiedliche Modelle die keiner mehr versteht und wir verzichten übrigens auf ein Durchführungsentgelt. Maximale Transparenz ist garantiert!
Falls Sie dazu noch Fragen haben und ergänzende Informationen benötigen, dann melden Sie sich gerne bei uns!
