Beim Abschluss von Kreditverträgen wird neben der Kreditlaufzeit auch immer festgelegt, wie lange die Zinsbindung für das Darlehen gelten soll. Zinsbindung und die damit verbundene Zinsbindungsfrist bedeutet, dass sich der Zinssatz des Kredits in diesem Zeitraum nicht ändert. Private Immobilienkäufer vereinbaren in der Regel eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren.
Am Ende der Frist ist ein Kredit allerdings oft noch nicht vollständig getilgt. Für die Restschuld muss dann eine Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vereinbart werden. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen kümmern sich Darlehensnehmer noch vor Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung (Forward-Darlehen), um noch von den niedrigen Zinsen profitieren zu können.
In unserem Ratgeber möchten wir Sie zum Thema Anschlussfinanzierung von Krediten für Ihr Haus informieren und Ihnen alle aufkommenden Fragen beantworten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen außerdem gerne für weitere Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung mit einer persönlichen Beratung und unserem Netzwerk zur Verfügung.
Bei einer Anschlussfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung handelt es sich um eine Finanzierung, bei der ein bestehender Immobilienkredit durch eine neue Finanzierung mit neuen Konditionen abgelöst wird. Sie benötigen dann eine Anschlussfinanzierung, wenn die vorherige Finanzierung für Ihr Haus ausgelaufen ist, jedoch eine Restschuld finanziert werden muss. Grundsätzlich gibt es 3 verschiedene Optionen für eine Anschlussfinanzierung
Nehmen Sie eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank auf, wird dies als Prolongation bezeichnet. Erfolgt die fortlaufende Finanzierung über eine andere Bank, spricht man von einer Umschuldung des Hauses. Bei der Umschuldung kommen zusätzlich Grundbuch- und Notargebühren auf Sie zu. Das Forward-Darlehen hingegen ist eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung, da diese bereits vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen wird. So können Sie die aktuellen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt sichern und profitieren, wenn der Zins ein paar Jahre später ansteigt.
Über eine Erstfinanzierung machen sich die meisten Kreditnehmer lange und ausgiebig Gedanken. Rechnen verschiedene Modelle durch und schätzen ihre Möglichkeiten ab. Leider wird bei einer Anschlussfinanzierung von Krediten für ein Haus oder einer Eigentumswohnung häufig nicht ganz so sorgfältig und ausgiebig analysiert. Dabei gilt es auch hier alle Möglichkeiten zu prüfen und damit die beste Lösung zu finden.
Beachten Sie: Bei einer Anschlussfinanzierung geht es meistens nicht einfach um eine Verlängerung des bestehenden Kreditvertrages mit aktualisiertem Zinssatz und aktualisierter Zinsbindung, sondern häufig um einen ganz neuen Vertrag! Daher ist auch maximale Sorgfalt wie im Rahmen der Erstfinanzierung geboten.
Manche beschäftigen sich erst sehr spät mit der Anschlussfinanzierung eines Kredites für ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung. Dabei ist es sehr wichtig auch hier eine umfassende Recherche durchzuführen, um alle Optionen für die Anschlussfinanzierung analysieren zu können. Es wird üblicherweise empfohlen, sich schon zwei Jahre vor dem Ablauf der aktuellen Finanzierung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Dabei sollten Sie Informationen zu den Marktkonditionen recherchieren und Angebote bei verschiedenen Banken und anderen Finanzinstituten einholen, um die besten Konditionen für sich zu finden.
In den meisten Fällen kommt die Bank, bei der Ihr Immobilienkredit besteht, circa 3 Monate vor dem Ablauf der Finanzierung auf Sie zu und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung (Prolongation) an. Jedoch haben Sie auch die Möglichkeit zu einer anderen Bank zu wechseln (Umschuldung) oder sich für ein Forward-Darlehen zu entscheiden. Gerne stehen wir Ihnen persönlich zur Verfügung und beraten Sie, welche Option die beste für Ihren individuellen Fall ist.
Zu Ihrer Information: Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung eines Kredites für Ihr Haus oder Ihrer Eigentumswohnung ist häufig schon bis zu 24 Monate vor Ablauf der Finanzierung möglich! Solch ein früher Abschluss kann Ihnen Vorteile bringen – je nachdem, wie die Entwicklung des Marktes vorhergesagt ist.
Eine Umschuldung oder Umfinanzierung von Krediten für ein Haus oder eine Eigentumswohnung wird oftmals nicht gerne gemacht. Der Grund sind die anfallenden Kosten, die bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens entstehen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie wird von dem Finanzinstitut erhoben, bei dem ein Kredit auf ein Haus abgeschlossen wurde. Diese Umschuldung oder die Umfinanzierung von Krediten für ein Haus kann aber in einzelnen Fällen trotz der Vorfälligkeitsentschädigung von Vorteil sein. Nämlich dann, wenn der Wert Ihrer Immobilie gestiegen ist. In diesem Fall kann es sich lohnen, einen Kredit für ein Haus umzuschulden.
Informieren Sie sich daher bei Ihrem Kreditgeber über die Vorfälligkeitsentschädigung und nehmen Sie diese in die Berechnung möglicher Anschlussfinanzierungen von Krediten auf Ihr Haus mit auf. In einigen Fällen kann es sich durchaus lohnen!
Ebenfalls ratsam, wie die Erkundigung nach der Vorfälligkeitsentschädigung, ist es, sich bei Ihrem Kreditgeber nach Möglichkeiten für Sondertilgungen oder einem Sonderkündigungsrecht zu informieren. Mit dieser Maßnahme können Sie die Restschuld effektiv reduzieren und damit eine möglicherweise wirtschaftliche Umfinanzierung eines Kredites für Ihr Haus vorbereiten. Häufig ist diese Möglichkeit im Darlehensvertrag schon festgehalten und beläuft sich meistens auf 5 bis 10 % der kompletten Darlehenssumme pro Jahr.
Für Sie wichtig zu wissen ist zudem, dass Sie auch bei langfristigen Zinsfestschreibungen von 15 oder 20 Jahren in Ihrem Kreditvertrag, ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach einer Laufzeit von 10 Jahren haben. Dieses Recht einer Umfinanzierung eines Kredites für Ihr Haus kann von Ihnen genutzt werden, insbesondere wenn Sie von steigenden Zinsen zum Ende Ihrer Zinsbindung ausgehen. Eine vorzeitige Anschlussfinanzierung für den Kredit auf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung könnte dann von Vorteil sein.
Bei den Anschlussfinanzierungen von Krediten, die zur Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aufgenommen wurden, sind einige Dinge zu beachten. Diese führen zu Chancen, aber auch zu Risiken bei der Anschlussfinanzierung. So kann insbesondere eine kurzfristig oder variabel vereinbarte Zinsbindung bei der Finanzierung für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu einer Herausforderung werden. Die Auswahl der Zinsbindungsdauer ist grundsätzlich ein „Blick in die Glaskugel“ und von der persönlichen Risikobereitschaft oder dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis abhängig.
Haben sich Kreditnehmer bei Abschluss der Kreditverträge in Zeiten niedriger Zinsen, in der Hoffnung auf weiter sinkende Zinsen, für kurze Zinsbindungen entschieden, dann wird die Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Zinsen für Kredite eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sehr schnell zu einem finanziellen Risiko. Laut einer Prognose verschiedener Immobilienfinanzierer werden in den Jahren zwischen 2026 und 2028 bei einer hohen Anzahl an Krediten für Häuser und Eigentumswohnungen die Zinsbindungsfristen enden, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden. Hierfür wird aller Voraussicht nach zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung zu den Krediten für ein Haus in Anspruch genommen werden müssen. Die einhergehenden höheren Annuitäten könnten einige Kreditnehmer in eine finanzielle Schieflage bringen. Aufgrund des sehr hohen Kreditvolumens besteht die Gefahr, dass in dem genannten Zeitraum der Immobilienmarkt unter Druck geraten könnte - insbesondere bei weiter steigendem Zinsniveau.
Eine historisch lang andauernde Niedrigzinsphase liegt hinter uns. Von Januar 2022 bis April 2025 haben sich die Zinssätze von ca. 1 % bis teilweise deutlich über 4 % mehr als vervierfacht. Ein so rasanter Anstieg in so kurzer Zeit hat zu einer Verunsicherung geführt und besorgt viele Menschen, die in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus benötigen. Zwar gibt es erste Anzeichen, dass die Zinsen nicht weiter steigen bzw. etwas sinken könnten, aber wir bewegen uns immer noch auf einem im Vergleich zu den zurückliegenden 10 Jahren hohen Niveau.
Ein weiteres Problem könnte die in den vergangenen Jahren häufig niedrig abgeschlossene Rate der Tilgung sein. Die hieraus resultierend hohe Restschuld in Verbindung mit gestiegenen Zinsen kann zu problematisch steigenden Annuitäten (Tilgungs- und Zinsleistungen) im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits für ein Haus oder einer Immobilie im Allgemeinen führen.
In besonderen Konstellationen kann der Immobilien-Teilverkauf eine spannende Möglichkeit zur Vermeidung einer finanziellen Schieflage aufgrund gestiegener Zinsen im Rahmen der Anschlussfinanzierung eines Kredites für ein Haus oder eine Eigentumswohnung und die damit verbundene Umfinanzierung eines Kredites sein. Wenn beispielsweise die rasant gestiegenen Zinsen zu einer drastischen Erhöhung der monatlich zu erbringenden Annuitäten führen, die der Kreditnehmer nicht mehr leisten kann, droht der Verlust des Eigenheims.
Mithilfe einer Sondertilgung lässt sich jedoch die Restschuld und somit der Finanzierungsbetrag verringern. Bei gleichbleibender Laufzeit sinkt somit die monatliche Annuität und eine Umfinanzierung eines Kredites für ein Haus würde für Erleichterung sorgen. Das ist leichter gesagt, als getan, denn woher sollen die Mittel für eine Sondertilgung stammen?
Hier können Eltern oder Großeltern unter Umständen dahingehend unterstützen, indem sie einen Teil ihrer Immobilie veräußern und den erhaltenen Kaufpreis den Kindern oder Enkelkindern als Unterstützung für eine Sondertilgung zur Verfügung stellen oder vorab vererben. Damit kann das Umschulden des Hauskredites gelingen, mindestens jedoch das Kapital als Sondertilgung zur Reduzierung oder Stabilisierung der monatlich zu erbringenden Kapitaldienste eingesetzt werden.
Der Immobilien-Teilverkauf ermöglicht den Eltern oder Großeltern liquide Mittel aus der eigenen Immobilie herauszulösen und dennoch wie gewohnt darin leben zu bleiben. Ob es sich hierbei um eine wirtschaftlich sinnvolle Erwägung zugunsten aller Beteiligten handelt, bedarf jedoch einer komplexen Kalkulation und sollte keinesfalls unüberlegt realisiert werden.
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