Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine Bauzeichnung, die die Aufteilung von Immobilieneinheiten in einem Gebäude darstellt. Sie wird von der Baubehörde mit Unterschrift, Siegel oder Stempel versehen und zeigt die räumliche Anordnung von Wohn- oder Gewerbeeinheiten sowie von Gemeinschaftsräumen wie Fluren, Treppenhäusern und Parkplätzen. Ein Aufteilungsplan ist oft ein wichtiger Bestandteil von Immobilien, die mehrere Einheiten in einem Gebäude beinhalten. Zum Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie ist ein detaillierter Aufteilungsplan unerlässlich. Er besteht aus Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen im Maßstab 1:100.
Beim Teilverkauf einer Immobilie wird der Begriff Aufteilungsplan verwendet, um die Aufteilung der Immobilie in unterschiedliche Teile oder Einheiten eindeutig aufzuzeigen. Also die räumliche Aufteilung des Objekts – Immobilie, die für den Teilverkauf in Frage kommt – in verschiedene Einheiten, die separat verkauft werden können. Außerdem wird der Aufteilungsplan gerade beim Teilverkauf benötigt und herangezogen, um unmissverständlich Wohnungs- und Teileigentumseinheiten und Sondereigentum voneinander abzugrenzen bzw. behördlich zu dokumentieren.
Der Aufteilungsplan für einen Immobilien-Teilverkauf zeigt die genaue Lage und Größe der einzelnen Einheiten sowie die Gemeinschaftsbereiche, die von den verschiedenen Einheiten genutzt werden können. Ein solcher Plan ist wichtig, um den Wert der einzelnen Einheiten zu bestimmen und um sicherzustellen, dass der Teilverkauf gemäß den örtlichen Vorschriften und Baunormen durchgeführt wird.
Der Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung zur Eintragung von Wohnungseigentum sowie Teileigentum im Grundbuch als Anlage neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Er wird damit ebenso wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung Inhalt des Wohnungsgrundbuchs und nimmt am öffentlichen Glauben teil. Öffentlicher Glaube bedeutet, dass derjenige, der das Grundbuch einsieht, sich darauf verlassen kann, dass die Eintragungen richtig sind.
Der Aufteilungsplan wird häufig auch Teilungsplan genannt und ist in Deutschland ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Diese Erklärung ist eine notariell beglaubigte Urkunde, in der das Eigentum an den einzelnen Einheiten eines Gebäudes sowie an den Gemeinschaftseinrichtungen und -bereichen festgelegt wird. Mit der Darstellung der räumlichen Einheiten dient der Aufteilungsplan als Grundlage für die Erstellung der Teilungserklärung.
Außerdem erfolgt die Erstellung eines Aufteilungsplans ansonsten häufig im Rahmen von Immobilienentwicklungsprojekten, bei denen mehrere Eigentumseinheiten in einem Gebäude geplant werden. Ein Aufteilungsplan ist in der Regel ein Bestandteil der Baugenehmigungsunterlagen, die von lokalen Behörden benötigt werden, um sicherzustellen, dass ein Projekt den örtlichen Vorschriften und Baunormen entspricht. Aus dem Aufteilungsplan sind neben der Aufteilung des Gebäudes durch Grundrisse auch die Lage, Größe und Standort der Gebäudeteile auf dem Grundstück darzustellen. Der Nutzungszweck ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag.
Aufteilungspläne sollten klar und eindeutig sein. Dies ist besonders beim Verkauf oder dem Teilverkauf einer Immobilie wichtig, damit keine Missverständnisse entstehen. Lässt sich ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuordnen, spricht eine Vermutung dafür, dass dieser Bestandteil nicht dem Sondereigentum, sondern dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Die Teilungserklärung muss im Teilungsplan korrekt dargestellt werden. Die Art der Darstellung wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Insgesamt ist der Aufteilungsplan für den Teilverkauf einer Immobilie ein wichtiges Dokument, das den Käufern hilft, die Lage und Größe der einzelnen Einheiten zu verstehen, und es den Verkäufern ermöglicht, den Wert ihrer Immobilie und deren einzelner Teile festzulegen.
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