Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einer Immobilie, das als Sicherheit für eine Forderung von Gläubigern dient. In Deutschland ist die Grundschuld als Rechtsinstitut im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§§ 1191 ff. BGB). Sie wird in das Grundbuch eingetragen und stellt sicher, dass der Gläubiger im Falle einer Nichtzahlung des Kredits das Grundstück zwangsversteigern lassen kann.

Die Grundschuld ersetzt immer häufiger Hypotheken bei Baufinanzierungen

Das Grundpfandrecht entsteht dabei durch die Einigung der beteiligten Parteien und die Eintragung in das Grundbuch. Dabei gibt es verschiedene Arten der Grundschuld wie die selbstständige oder abhängige Grundschuld (siehe unten). Im Unterschied zu Hypotheken ist die Grundschuld nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden. Während die Hypothek im Zuge der Darlehenstilgung immer geringer wird, bleibt das Grundpfandrecht der Grundschuld weiterhin in voller Höhe bestehen. Mittlerweile ist die Grundschuld bei der Absicherung von Baufinanzierungen meistens an die Stelle der Hypothek getreten und hat sie weitestgehend abgelöst.

Eine Grundschuld ist ein sehr effektives Instrument zur Absicherung von Krediten, da sie dem Gläubiger ein vorrangiges Recht an einem Grundstück gibt, das er im Falle einer Nichtzahlung des Kreditnehmers durchsetzen kann. Aus diesem Grund ist die Grundschuld ein wichtiger Bestandteil bei der Finanzierung von Immobilien und anderen größeren Investitionen.

Arten von Grundschulden

Es gibt verschiedene Arten von Grundschulden, die sich in ihrer Ausgestaltung und ihren rechtlichen Auswirkungen unterscheiden:

+ Selbstständige Grundschuld:

Bei dieser Grundschuld ist das dingliche Recht unabhängig von einer bestimmten Forderung und kann für verschiedene Zwecke genommen werden.

+ Abhängige Grundschuld:

Diese Grundschuld hingegen ist an eine bestimmte Forderung gekoppelt und kann nur für diese in Anspruch genommen werden.

+ Briefgrundschuld:

Die Briefgrundschuld wird durch die Ausstellung eines Grundschuldbriefs dokumentiert, der wie ein Inhaberpapier fungiert und ohne Vorlage der Originalurkunde übertragbar ist. Die Briefgrundschuld ist der „Standardfall“ der Grundschuld. Sie wird jedoch zur Buchgrundschuld, wenn der Briefausschluss ausdrücklich gewünscht ist. Um die Grundschuld abzutreten, ist keine Grundbucheintragung, sondern die Briefübergabe notwendig. Die Kosten einer Grundschuldbestellung variieren, sind aber im Falle der Finanzierung eines Hauskaufs bei etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises zu verorten. Die Kosten setzen sich dabei aus Beurkundungskosten für den Notar und Eintragungskosten für das Grundbuchamt zusammen.

+ Buchgrundschuld:

Die Buchungsgrundschuld wird nicht durch einen Brief dokumentiert, sondern nur im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung einer Buchgrundschuld ist kostenfrei, während für die Ausstellung eines Grundschuldbriefs Gebühren anfallen. Die Buchgrundschuld ist lediglich in Abteilung III des Grundbuches einzutragen. Für alle zukünftigen Änderungen der Grundschuld ohne Brief (insbesondere Abtretung) ist stets eine Grundbuchänderung bzw. -Eintragung erforderlich.

+ Zweitrangige Grundschuld:

Sie wird nach einer bereits bestehenden Grundschuld eingetragen und hat im Falle einer Zwangsversteigerung eine niedrigere Rangfolge als die erste Grundschuld.

Löschung von Grundschulden

Eine Grundschuld entsteht durch Einigung zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner über die Bestellung einer Grundschuld. Sie kann durch die Tilgung der Forderung gelöscht werden. Hierzu ist es notwendig, dass der Schuldner die gesamte Forderung einschließlich aller Zinsen und Kosten beglichen hat. In diesem Fall wird die Löschung der Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Eine Grundschuld kann auch durch die vorzeitige Tilgung der Forderung gelöscht werden. Hierzu ist es notwendig, dass der Schuldner die gesamte Forderung einschließlich aller Zinsen und Kosten vorzeitig beglichen hat. Auch in diesem Fall wird die Löschung der Grundschuld im Grundbuch eingetragen und ist damit hinfällig.

Beantragung der Grundschuld

Eine Grundschuld wird im Rahmen eines standardisierten Verfahrens durch den Grundstückseigentümer in folgenden Schritten bestellt:

+ Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung

+ Notarielle Beurkundung der Grundschuld

+ Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde

Zusammengefasst ist die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel und wird gerade im Zusammenhang mit Bau- oder sonstigen Immobilienfinanzierungen relevant. Die Grundschuld hat die früher gängige Hypothek fast vollständig als Kreditsicherungsinstrument abgelöst. Üblicherweise wird die Grundschuld im Rahmen einer Baufinanzierung für das Grundstück bestellt, auf dem sich das finanzierte Gebäude befindet. Wird der Kreditbetrag später nicht zurückgezahlt, kann die Bank aufgrund der bestehenden Grundschuld recht unproblematisch die Zwangsvollstreckung betreiben.


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