Verkehrswert

Der Verkehrswert ist ein zentraler Begriff im Immobilien- und Sachwertbereich. Er gibt laut §194 des Baugesetzbuches an, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten zum Stichtag der Bewertung für eine Immobilie realistisch ist. Damit spielt er eine entscheidende Rolle bei Transaktionen, Bewertungen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Beim Immobilien-Teilverkauf ist der Verkehrswert der Immobilie zusammen mit dem unabhängigen Gutachten eine wichtige Grundlage für die Preisermittlung.

Definition und Bedeutung des Verkehrswerts

Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, ist der geschätzte Wert einer Immobilie, einer Sache oder eines Rechts zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Er repräsentiert den Preis, der üblicherweise bei einem Verkauf erzielt werden kann, wenn Käufer und Verkäufer vernünftig, gut informiert und ohne Zwang handeln. Der Verkehrswert ist somit ein objektiver Maßstab, um den Wert einer Immobilie oder Sache zu bestimmen.

Der Verkehrswert hat eine hohe Bedeutung in verschiedenen Kontexten, wie zum Beispiel:

Kauf und Verkauf von Immobilien: 

Beim Immobilienkauf ist der Verkehrswert eine wichtige Grundlage für die Preisverhandlungen und die Festlegung des angemessenen Verkaufspreises.

Kreditvergabe: 

Banken und Kreditgeber verwenden den Verkehrswert, um den Wert einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit zu bewerten.

Vermögensbewertung:

Im Rahmen von Erbschaften, Scheidungen oder anderen rechtlichen Angelegenheiten wird der Verkehrswert verwendet, um den Wert des Vermögens zu bestimmen, das aufgeteilt oder bewertet werden muss.

Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswerts

Die Ermittlung des Verkehrswerts basiert auf verschiedenen Faktoren. Diese sind:

Lage:

Die geografische Lage einer Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert. Attraktive Standorte mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln haben tendenziell höhere Verkehrswerte.

Zustand und Ausstattung: 

Der bauliche Zustand einer Immobilie sowie ihre Ausstattung, wie z.B. die Anzahl der Zimmer, Bäder, Parkplätze und andere Merkmale, beeinflussen den Verkehrswert.

Vergleichswerte:

Immobilienbewertungsexperten ziehen oft den Vergleich mit ähnlichen Immobilien heran, die kürzlich verkauft wurden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Diese Methode basiert auf dem Gedanken, dass ähnliche Immobilien in vergleichbaren Lagen einen ähnlichen Wert haben.

Marktanalyse:

Eine gründliche Analyse des Immobilienmarktes, einschließlich Nachfrage, Angebot und aktuellen Markttrends, ist entscheidend, um den Verkehrswert korrekt einzuschätzen.

Verwendung und Verfahren eines Verkehrswertgutachtens

Für eine präzise Bestimmung des Verkehrswerts kann ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Dieses Gutachten wird von Sachverständigen erstellt, die über fundiertes Wissen und Erfahrung in der Immobilienbewertung verfügen. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt alle relevanten Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, und bietet eine professionelle Einschätzung des Verkehrswerts.

Es gibt verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung zu ermitteln:

Das Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird in der Wertermittlung von Immobilien am häufigsten genutzt. Es wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet. Hier findet eine getrennte Bewertung von Grundstück und Immobilie statt. Mögliche Schäden oder Mängel werden bei der Bewertung berücksichtigt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird die Bodenrichtwerttabelle hinzugezogen.

Das Vergleichswertverfahren: 

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen angewendet. Hier werden tatsächliche Transaktionspreise von Immobilien herangezogen, die in Lage und Zustand vergleichbar sind. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es eine gewisse erforderliche Anzahl von vergleichbaren Objekten gibt. Dieses Verfahren kommt häufig bei Immobilienmaklern vor, da es am ehesten der Marktpreisermittlung entspricht.

Das Ertragswertverfahren: 

Dieses kommt bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Hierfür werden die Bewirtschaftungskosten von den Gesamtmieteinnahmen abgezogen, die innerhalb eines Jahres erzielt werden können. Dies ergibt den Reinertrag der Immobilie, welcher mit der Restnutzungsdauer multipliziert wird. Daraus resultiert wiederum der endgültige Ertragswert.

Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Wertermittlung wird das geeignete Verfahren angewendet.

Fazit

Der Verkehrswert ist ein wichtiger Begriff im Immobilien- und Sachwertbereich. Er dient als objektiver Maßstab für den Wert einer Immobilie oder Sache und spielt eine entscheidende Rolle bei Transaktionen, Bewertungen und rechtlichen Angelegenheiten. Die Ermittlung des Verkehrswerts basiert auf verschiedenen Faktoren und kann mithilfe von Verkehrswertgutachten präzise durchgeführt werden. Immobilieneigentümer, Käufer, Kreditgeber und andere Beteiligte können vom Verständnis des Verkehrswerts und seiner Bedeutung profitieren, um fundierte Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilien und Sachwerten zu treffen.


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