Das Wichtigste bei einem Hausverkauf oder einem teilweisen Verkauf einer Immobilie ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie. Damit ist gemeint, dass Sie sich über den Wert bzw. den Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung im Klaren sind. Nur so erhalten Sie belastbare und realistische Informationen für einen möglichen Verkauf oder Teilverkauf Ihrer Immobilie. Nichts anderes ist die Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Übrigens kann der Wert auch in anderen Fällen wie Scheidungen oder Erbschaften wichtig sein.
Da der Verkehrswert beim Verkauf oder Teilverkauf Ihres Hauses so eine hohe Bedeutung hat, ist es natürlich wichtig, dass man dies mit seriösen und vertrauenswürdigen Partnern durchführt. Doch wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie oder der Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln? Wie sieht eine Berechnung des Verkehrswertes aus und gibt es vielleicht sogar eine Formel, um den Verkehrswert zu berechnen?
Für alle Ihre Fragen zum Thema Verkehrswert und die Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Hauses haben wir in diesem Artikel die wichtigsten Informationen zusammengestellt. Wir stehen Ihnen zum Thema Verkehrswert mit unserer Expertise und unserem Netzwerk zur Verfügung und bieten Ihnen auch gerne eine persönliche Beratung dazu an. Dann können wir Ihre individuelle Situation und Ihre Wünsche besprechen.
Der Besitz einer Immobilie wie einem Haus oder einer Eigentumswohnung ist erstmal etwas, worüber man sich freuen kann und ein gewisses Vermögen bedeutet. Doch was ist meine Immobilie eigentlich wert? Ganz nüchtern und ohne die eigene emotionale Verbundenheit. Gerade, wenn der Bau oder Kauf der Immobilie schon länger her ist, ist der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – den Besitzern nicht immer klar.
Die Definition des Verkehrswertes ist nach §194 des Baugesetzbuches geregelt und wird als Geldbetrag beschrieben, den man voraussichtlich für sein Haus oder seine Eigentumswohnung bei einem Verkauf erhalten kann. Allerdings muss Ihnen klar sein, dass der Verkehrswert keine Garantie für einen zu erzielenden Kaufpreis darstellt. Es muss immer auch die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt werden. So kann der ermittelte Verkehrswert durchaus auch von einem realisierbaren Kaufpreis abweichen. Es muss immerhin auch erstmal ein Käufer gefunden werden, der den berechneten Verkehrswert bereit ist zu zahlen.
Für die Berechnung bzw. Ermittlung des Verkehrswertes spielen eine Reihe von Faktoren eine Rolle. So wirken sich zum Beispiel die Lage, die Wohn- und Grundstücksfläche, das Baujahr (bzw. die Restnutzungsdauer), der energetische Zustand des Gebäudes und der Zustand im Allgemeinen auf die Ermittlung des Verkehrswertes aus. Für die Berechnung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden gerne vorstellen.
Es gibt natürlich Möglichkeiten, dass man sich selbst über den möglichen Verkehrswert der eigenen Immobilie informiert, da man ja viele wichtige Informationen über das eigene Haus bzw. das eigene Grundstück zur Verfügung hat. Dazu können zum Beispiel einschlägige Immobilienportale genutzt werden: Hier können Sie sich angebotene Häuser oder Wohnungen und deren Preise anschauen, die vom Baujahr, der Größe, der Lage und dem Zustand mit Ihrer Immobilie vergleichbar sind und daraus einen ungefähren Verkehrswert berechnen oder zumindest einschätzen.
Sie sollten dabei aber beachten, dass dies eine sehr ungenaue Vorgehensweise ist und Sie nur eine vage Vorstellung davon bekommen, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück hat. Auf Immobilienportalen finden sich außerdem nur die Preise, die Eigentümer für Ihre Immobilien gerne erzielen möchten. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis weicht fast immer von dem Angebotspreis ab. Je nach Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sind Abweichungen nach oben oder unten möglich.
Etwas genauer sind Onlineportale, die Immobilienbewertungen kostenlos anbieten. Hier können Sie meistens eine Reihe von Daten zu Ihrer Immobilie eingeben, die dann von den Portalen mit deren Datenbanken abgeglichen werden und so einen Verkehrswert ermitteln. Diese Vorgehensweise ist etwas genauer, als die eigene Recherche auf Immobilienportalen. Doch auch hier müssen Sie beachten, dass das Ergebnis keinen belastbaren Verkehrswert oder gar Verkaufspreis bedeuten muss.
So kann eine eigene Recherche oder ein Vergleich auf Onlineportalen zum Verkehrswert nur eine grobe Orientierung für Sie sein. Sie sind jedoch selten oder keine Grundlage für einen Verkauf oder Teilverkauf. Hierfür ist die Expertise von seriösen und staatlich zertifizierten Gutachtern nötig.
Grundsätzlich gibt es für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie zwei Gutachtenarten: Das Kurzgutachten und das vollständige Verkehrswertgutachten (siehe Punkt 4 in diesem Artikel).
Bei dem Kurzgutachten wird der Verkehrswert über die Besichtigung eines unabhängigen Gutachters ermittelt, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sein sollte. Anhand des persönlichen Eindrucks des Gutachters und der Grundwerte der Immobilie wie Baujahr, Zustand oder Größe wird das Kurzgutachten zum Verkehrswert erstellt. Dieses ist meistens 3-5 Seiten lang, kann aber auch einen Umfang von bis zu 15 Seiten haben. Die Kosten für solch ein Gutachten betragen ungefähr zwischen € 500,- für ein sehr kurzes und bis zu € 1.500,- für ein längeres, aber dafür auch genaueres Gutachten zum Verkehrswert.
Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt über die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Gutachter kann wahlweise zwischen dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren vorgehen.
Das Kurzgutachten für den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks eignet sich vor allen Dingen für
✅ Eine grobe Orientierung für die Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung.
✅ Bei einvernehmlichen Erbschaftsfällen, die nicht vor Gericht verhandelt werden.
✅ Bei einvernehmlichen Scheidungen, die nicht vor Gericht verhandelt werden.
Ein vollwertiges und vollständiges Verkehrswertgutachten für eine Immobilie, welches auch vor Gericht oder dem Finanzamt Bestand hat, muss von einem Gutachter durchgeführt werden, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist. So kann ein genauer Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden.
Wie bei dem Kurzgutachten wird auch das vollständige Verkehrswertgutachten nach einer eingehenden Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter erstellt. Die genaue Vorgehensweise und die Inhalte des Gutachtens regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nach Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder einem Vergleichswertverfahren. Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die Kriterien zur Wahl des Verfahrens identisch zu einem Kurzgutachten.
Unterschiede gibt es bei den Kosten: So sind bei einem vollständigen Verkehrswertgutachten meist 0,5 % bis 1,0 % des festgestellten Verkehrswertes zu kalkulieren. Wenn Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück also einen Verkehrswert von € 600.000,- hat, kann das Gutachten bis zu € 6.000,- kosten. Sie erhalten hierfür jedoch einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie.
Das vollständige Verkehrswertgutachten für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie oder eines Grundstücks eignet sich vor allen Dingen für
✅ Eine präzise Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung, die sich als Grundlage für Verkauf oder Teilverkauf Ihrer Immobilie eignet.
✅ Bei Erbschaftsfällen, die vor Gericht verhandelt werden müssen.
✅ Bei Scheidungen, die vor Gericht verhandelt werden müssen.
✅ Bei Auseinandersetzungen mit dem Fiskus, zum Beispiel wenn vom Finanzamt ein zu hoher Verkehrswert festgesetzt wurde und sich das nachteilig auf Ihre Steuerlast auswirkt.
✅ Wenn eine Immobilie von einem Betriebs- in ein Privatvermögen überführt werden soll.
✅ Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes wird meistens bei vermieteten Immobilien angewendet. Der Wert wird dabei anhand der Rendite ermittelt, die das Haus oder die Wohnung über die Miete erzielt.
✅ Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn es keine oder nur sehr wenige Vergleichsobjekte für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie gibt. In diesem Fall wird mitunter der Bodenrichtwert und die Bausubstanz zur Ermittlung herangezogen.
✅ Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes kommt häufig zum Tragen, wenn es um selbstgenutztes Wohneigentum geht. Der Wert der Immobilie wird ermittelt, indem sie mit tatsächlichen Transaktionspreisen vergleichbarer Häuser, Wohnungen oder Grundstücke in dieser Region abgeglichen wird.
Der Verkehrswert ist also eine äußerst wichtige und grundlegende Information, wenn man eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen oder auch zum Teil verkaufen möchte. Dies gilt natürlich auch für den Erwerb einer Immobilie. So wird auch für einen Immobilien-Teilverkauf mit der Wohnwert als Partner an Ihrer Seite ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes als Grundlage genommen. Die Gutachten werden ausschließlich von unabhängigen Gutachtern erstellt, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.
Für weitere Fragen zum Immobilien-Teilverkauf stellen wir Ihnen auf unserer Internetseite viele weitere Informationen in den Bereichen Fragen und Antworten, in unseren Blog-Beiträgen und in dem Ratgeber zur Verfügung.
Gerne beraten wir Sie auch noch detaillierter und persönlich zum Thema Verkehrswert und Immobilien-Teilverkauf. Sie können uns dafür einfach über unser Kontaktformular oder unter der Telefonnummer 0800 / 100 45 45 (kostenfrei aus dem deutschen Fest- und Mobilfunknetz) kontaktieren. Unsere Experten beraten Sie gerne und wir sprechen über Ihre individuelle Situation.
✅ Die Ermittlung des Verkehrswertes oder des Marktwertes ist die Grundlage für die Preisermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks.
✅ Eine Ermittlung des Verkehrswerts über eine eigene Recherche und/oder Online-Portale dient maximal als grobe Orientierung und bietet keine rechtliche Absicherung.
✅ Bei einem Verkauf oder einem Teilverkauf Ihrer Immobilie sollte der Verkehrswert immer auf Basis eines vollständigen Verkehrswertgutachtens durch einen unabhängigen Gutachter bestimmt werden, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist.
* Der aufgeführte Inhalt, Tipps, Ratschläge und die angegebenen Informationen sind ausschließlich informativen Zwecken bestimmt und können weder die Einholung von Rechts- und/oder Steuerberatung ersetzen, noch stellen diese eine Finanzberatung dar.
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