Grundbuch

Ein Grundbuch ist ein Register, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die entsprechenden Eigentumsverhältnisse sowie die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Im Falle eines Teilverkaufs wird das lebenslange Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert - gerne auch für Ihre Partnerin oder Ihren Partner.

Grundbücher werden weltweit von Behörden oder sonstigen staatlichen Stellen nach bestimmten, regional unterschiedlichen Regeln geführt. Sie sind ein mehr oder weniger vollständiges Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke und deren Eigentümer.

Allgemeine Grundlagen für das Grundbuchwesen

Rechtsgrundlage für das Grundbuchwesen ist in Deutschland das Grundbuchrecht als Teil des Sachenrechts, das sich mit beweglichen Sachen und Grundstücken auseinandersetzt. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) das Verfahren bei Eintragungen in das Grundbuch als formelles Recht.

Das Grundbuchblatt:

Nach §3 Abs. 1 Satz 1 GBO erhält in Deutschland jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Dieses Grundbuchblatt ist für das darin verzeichnete Grundstück das Grundbuch im Sinne der materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 2 GBO). So verlangt § 873 Abs. 1 BGB, dass für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts die dingliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich ist. Als Grundbuch ist hier konkret das von der Rechtsänderung betroffene Grundbuchblatt zu verstehen. Nach § 4 GB-Verfügung besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Ein Buchungszwang sorgt für die Eintragungspflicht sämtlicher Grundstücke, nur die öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke („buchungsfreie Grundstücke“) sind hiervon ausgenommen (§ 3 Abs. 2 GBO).

Aufgabe und Zuständigkeit für Grundbücher:

Grundbücher sollen die dinglichen Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. Eine Offenlegung erfolgt gegen den Nachweis des berechtigten Interesses, da wesentliche Inhalte des Grundbuches wie der Eigentümer oder die Belastungen nicht jedem hieran Interessierten publik gemacht werden können. Zuständig für die Grundbücher sind die Amtsgerichte, die in ihren Bezirk liegenden Grundstücken das Registerrecht als Grundbuchämter durchsetzen.

Rechtliche Grundlagen:

Die Publizitätsprinzipien:

Die das Sachenrecht beherrschenden Prinzipien gelten auch beim Grundbuch. Das Publizitätsprinzip wird durch die Eintragungspflicht im Grundbuch (§ 873 BGB) gewährleistet. Das materielle Publizitätsprinzip betrifft den öffentlichen Glauben des Grundbuchs, das formelle Publizitätsprinzip wird durch das Recht der Grundbucheinsicht verwirklicht.

Das Absolutheitsprinzip:

Nach dem Absolutheitsprinzip wirken die im Grundbuch eingetragenen Rechte gegen jedermann; gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass eingetragene Rechte den Betroffenen zustehen und gelöschte Rechte nicht bestehen.

Der Bestimmtheitsgrundsatz:

Gemäß dem Bestimmtheitsgrundsatz muss in formaler Hinsicht der Gegenstand des Rechtsverkehrs im Grundbuch klar und unzweideutig ausgewiesen sein.[15] Der Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) kommt durch § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO zum Ausdruck, wonach jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle erhält, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Dieses Grundbuchblatt ist für das darin verzeichnete Grundstück das Grundbuch im Sinne der materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ein Typenzwang besteht im Grundbuchwesen dadurch, dass im Grundbuch nur eine bestimmte, vom Gesetz vorgeschriebene Zahl von Rechten eintragungsfähig ist (numerus clausus). Zu den nicht eintragungsfähigen Rechten gehören die öffentlichen Lasten (§ 54 GBO), Baulasten[16] und schuldrechtliche Vereinbarungen, wie Miet- und Pachtverträge. Es dürfen nur solche Eintragungen erfolgen, die durch eine Rechtsnorm vorgeschrieben oder ausdrücklich oder stillschweigend – etwa dadurch, dass das materielle Recht an die Eintragung eine rechtliche Wirkung knüpft – zugelassen sind.[17] Schließlich ist das Trennungsprinzip dadurch gewährleistet, dass etwa beim Grundstückskaufvertrag Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft keine Einheit bilden – auch wenn es sich dabei um einen einheitlichen Rechtsvorgang handelt –, sondern rechtlich voneinander zu trennen sind.

Der Publizitätsgrundsatz:

Das Grundbuch verwirklicht durch den Publizitätsgrundsatz drei Funktionen:

  • Übertragungswirkung (§ 873 BGB): Jede Veränderung der dinglichen Rechtslage ist einzutragen.
  • Vermutungswirkung (§ 891 BGB): Das im Grundbuch eingetragene Recht wird als bestehend, gelöschte Rechte werden als nicht bestehend vermutet.
  • Gutglaubenswirkung (§ 892 BGB): Wer sich bei einem Rechtserwerb auf das unrichtige Grundbuch verlässt, wird in seinem guten Glauben geschützt.

Gliederung des Grundbuch-Registers nach Abteilungen

Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angabe von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Auch Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. Ist das im Bestandsverzeichnis vorgetragene Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das „herrschende Grundstück“, also das begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandsverzeichnis vermerkt werden (Aktivvermerk).

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

Erste Abteilung:

Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung.

Zweite Abteilung:

Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, Nießbrauch, Reallast, Erbbaurecht, Widerspruch usw.). Auch der Widerspruch gegen das Eigentum wird in der zweiten Abteilung eingetragen.

Dritte Abteilung:

Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Grundschulden, Sicherungsgrundschulden, Hypotheken (auch Sicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), und (sehr selten) Rentenschulden.

Wenn im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der im Grundbuch genannten Urkunden (Grundakten) enthält (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde), zum Grundbuchinhalt.

Änderungen im Grundbuch

Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Die Löschung wird vielmehr als Vermerk bei dem entsprechenden Recht eingetragen und der Texteintrag des Rechtes wird (als „Lesehilfe“, nicht aber für die Löschung konstitutiv) „gerötet“, also entweder jede Zeile rot unterstrichen oder der ganze Textblock rot gestrichen. Zum Beginn der Einführung des elektronischen Grundbuchs erschienen in den Ausdrucken der Grundbbuchblätter die „Rötungen“ schwarz. Inzwischen sind auch in den elektronischen Grundbüchern die „Rötungen“ wieder in der Farbe Rot dargestellt. Sowohl für die Löschungs- wie auch ggf. erforderliche Veränderungsvermerke sind im Grundbuch besondere Spalten vorgesehen.

Eintragungen und sonstige Veränderungen im Grundbuch setzen grundsätzlich einen Antrag (vgl. § 13 Abs. 1 GBO; Beispiel: § 3 Abs. 3 GBO) und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus; Ausnahmen von diesem Grundsatz finden sich in § 22, § 85 GBO.

Der Vollzug des Kaufs einer Immobilie, die Eigentumsübertragung (siehe Auflassung), bedarf der Eintragung im Grundbuch. Hierzu sind neben dem Antrag, der Bewilligung und der notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt, zusätzlich eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes, eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde sowie möglicherweise weitere Genehmigungen erforderlich.

Der öffentliche Glaube als wichtige Grundlage für einen Grundstückskauf

Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, in der Regel dem Liegenschaftskataster, entnommen.

Einsichtsrecht in das Grundbuch

Allgemein ist in öffentlichen Registern wie Handels-, Vereins-, Genossenschafts-, Partnerschafts- und Güterrechtsregister eine uneingeschränkte Einsichtnahme durch Interessierte in die vorhandenen Eintragungen und Löschungen zulässig. Beim Grundbuch jedoch ist die Grundbucheinsicht wegen der für jedermann sichtbaren Vermögens- (Grundstücke) und Schuldenverhältnisse (Sicherungsgrundschulden, Grundschulden, Hypotheken) gesetzlich durch § 12 GBO eingeschränkt.

Berechtigtes Interesse in diesem Sinne haben zunächst uneingeschränkt der Grundstückseigentümer und sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber, die eine Grundbuchnachricht gemäß § 55 Abs. 1 GBO vom Grundbuchamt erhalten. Das gilt auch für Behörden, Gerichte und Notare wegen der Pflicht zur Amtshilfe (Art. 35 GG) und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein genügt nicht als berechtigtes Interesse.

Schon gewusst: Die Geschichte des Grundbuchs

Antike und Mittelalter:

Die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken hat eine lange Tradition. So sind aus Griechenland öffentliche Protokolle über die Begründung dinglicher Rechte an Immobilien aus dem Hellenismus überliefert. Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in so genannten Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet. Ein berühmtes Urbar ist das 1086 geschaffene Domesday Book, das zu den ältesten heute überlieferten Verzeichnissen dieser Art gehört, in dem Wilhelm der Eroberer allen Grundbesitz seines Königreichs zusammenstellen ließ.

Neben den Urbaren als Verzeichnisse der Grundstücke einer Grundherrschaft kann man insbesondere die im Hochmittelalter in den Städten entstandenen Stadtbücher als einen Vorläufer des heutigen Grundbuchs betrachten. Diese Amtsbücher enthalten unterschiedlichste Rechtsakte (von städtischen Privilegien über städtische Satzungen bis zu Rechtsgeschäften zwischen Bürgern).

Die Neuzeit:

Spätestens mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach entsprechenden Aufzeichnungen. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, das neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherte (Inventarbücher, Testamentsbücher).


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