Die Spekulationssteuer – was Sie bei einem Immobilienverkauf wissen müssen

Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf macht der Gesetzgeber einen Unterschied zwischen einer gewerblichen, bzw. rein profitorientierten Veräußerung und einer Transaktion im reinen Eigennutzinteresse – und besteuert diese auch unterschiedlich. Deswegen fällt die Spekulationssteuer in der Regel bei einem Immobilienverkauf nur dann an, wenn das Haus oder die Wohnung vom Verkäufer nicht oder nur kurz zu privatwirtschaftlichen Wohnzwecken eigengenutzt wurde.

Spekulationssteuer und Immobilien

Wir haben im Folgenden alle wichtigen Informationen zum Thema Spekulationssteuer zusammengefasst. Sie können sich darüber informieren wie hoch die Spekulationssteuer ist, wann und ob die Spekulationssteuer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf überhaupt anfällt, wie es mit einer selbstgenutzten Immobilie und der Spekulationssteuer aussieht und wie man diese Eigennutzung bzgl. einer Spekulationssteuer nachweisen muss sowie welche Spekulationsfristen bei Immobilien einzuhalten sind.

Bei einem Immobilien Teilverkauf ist übrigens in so gut wie allen Fällen keine Spekulationssteuer zu entrichten, denn das eigene Zuhause wurde in der Regel über einen langen Zeitraum durch den Eigentümer zu Wohnzwecken selbstgenutzt und soll auch weiter privat genutzt werden können. Wenn Sie eine persönliche und individuelle Beratung zum Thema Immobilien Teilverkauf möchten, können Sie sich gerne auch direkt bei uns melden und ein Beratungsgespräch mit unseren Experten vereinbaren. Grundsätzlich können und dürfen wir keine steuerliche Beratung leisten und empfehlen unseren Kundinnen und Kunden stets eine externe Beratung zu beanspruchen.

1. Übersicht zur Spekulationssteuer

Mit der Spekulationssteuer werden Gewinne aus profitorientierten Immobilien-Verkäufen besteuert. Sie errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten der Immobilie. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer das Haus oder die Wohnung im Kalenderjahr sowie in den zwei Kalenderjahren davor selbst nutzt. Denn bei einer selbstgenutzten Immobilie wird die Spekulationssteuer nicht erhoben. Das gilt auch für Immobilien, bei denen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen – dies ist die sogenannte Spekulationsfrist bei Immobilien. Ein Nachweis für die Eigennutzung, um eine Spekulationssteuer zu umgehen, kann zum Beispiel über die Meldestellen erbracht werden.

Wie hoch ist eine Spekulationssteuer?

Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz. Vielmehr müssen Sie Ihren Erlös aus einem Verkauf in Ihrer Einkommensteuer – zum Beispiel von einer Immobilie – unter sonstigen Einkünften angeben. Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt dann von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Wenn Ihr Einkommensteuersatz also zum Beispiel 35 % beträgt, gilt dieser Satz auch für den Gewinn aus einem Hausverkauf.

2. Warum gibt es eine Spekulationssteuer?

Mit der Spekulationssteuer soll verhindert oder zumindest verteuert werden, dass es zum Beispiel mit Immobilien zu viele spekulative Geschäfte gibt, die nur auf einen kurzfristigen Profit abzielen. Für die Spekulationssteuer auf Immobilien wird dabei der Gewinn versteuert, der sich bei einem Verkauf ergibt. Von dem Erlös werden also der ursprüngliche Kaufpreis und die Kaufnebenkosten abgezogen. Übrig bleibt der zu versteuernde Gewinn, auf den die Spekulationssteuer fällig wird.

3. Wann wird keine Spekulationssteuer bei Immobilien fällig?

Wie schon erwähnt, hat der Gesetzgeber Ausnahmen zugelassen, bei denen keine Spekulationssteuer für Immobilien erhoben wird. Damit sollen Verkäufe des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung, die selbst genutzt werden, vor dieser Steuer geschützt werden. Ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, hängt also von zwei Faktoren ab:

✅ Die ist die Nutzung der Immobilie. Wird sie selbst genutzt oder nicht?

✅ Welcher Zeitraum liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie? Konkret ist damit die Zeitspanne zwischen einer Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Zeitpunkt des Verkaufs gemeint. Hier spricht man von der Spekulationsfrist bei Immobilien.

4. Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Da rein profitorientierte, schnelle Verkäufe von Immobilien mit der Spekulationssteuer verhindert werden sollen, hat der Gesetzgeber eine so genannte Spekulationsfrist bei Immobilien vorgesehen. Diese Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung.

Zehn Jahre Spekulationsfrist bei Immobilien

War eine Immobilie mindestens 10 Jahre im Eigentum, spielt die Art der Nutzung keine Rolle mehr. Dabei beginnt die Frist mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde und endet zehn Jahre später plus einen Tag. Wurde also zum Beispiel am 14. März 2020 der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet, endet die Spekulationsfrist für diese Immobilie am 15. März 2030. Zu beachten ist, dass diese Frist auch schon für die Anbahnung eines Verkaufs gilt und es vor diesem Zeitraum keine Vermarktungstätigkeiten wie zum Beispiel Immobilieninserate gegeben haben darf.

Kalenderjahre sind ausschlaggebend

Wird jedoch ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erwogen, dann spielt die Art der Nutzung eine wesentliche Rolle. Zur Vermeidung einer Spekulationssteuerlast muss der Verkäufer mindestens im Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst genutzt haben. Als Kalenderjahre werden für die Spekulationssteuer die „angebrochenen Jahre“ zugrunde gelegt.

5. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Doch wie wird eine Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet? Falls die Voraussetzungen für die Erhebung einer Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf erfüllt sind, wird diese auf den Gewinn erhoben. Dieser wird aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten, Ausgaben rund um den Verkauf und möglicherweise Modernisierungskosten ermittelt. Das bedeutet im Einzelnen:

Was sind Anschaffungskosten?

Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch die sogenannten Kaufnebenkosten. Das sind zum Beispiel die Gebühren für einen Notar oder den Grundbucheintrag oder auch die Grunderwerbsteuer.

Was sind Ausgaben rund um den Verkauf?

Das sind die Ausgaben, die bei einem Verkauf zum Beispiel für das Schalten von Anzeigen in Immobilienportalen oder anderen Medien anfällt. Oder natürlich die Maklerkosten, falls für den Verkauf ein Makler eingeschaltet wurde. Je nach Fall können das erhebliche Kosten sein, die den Gewinn und somit die Steuerlast schmälern.

Kosten für Modernisierungen oder Sanierungen

Bei einer Immobilie kann es schnell vorkommen, dass Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen oder es zu einer gewünschten Modernisierung kommt. Diese Kosten können vom Verkaufserlös abgezogen werden, wenn die Arbeiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt wurden. Berücksichtigt werden dabei ausschließlich Handwerkerkosten auf Rechnung und keine Eigenleistungen. Eine weitere Voraussetzung für die Anrechnung ist, dass die Nettoausgaben mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Die genaue Höhe der Spekulationssteuer hängt dann am Ende vom individuellen Einkommensteuersatz ab, denn für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz. Wer also ein geringes Einkommen hat, zahlt auch weniger Spekulationssteuer für seinen Haus- oder Wohnungsverkauf als Menschen mit einem höheren Einkommen.

Rechtsverbindlich können und dürfen wir Sie dahingehend nicht beraten, daher empfehlen wir immer einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihre konkrete Situation zu besprechen. Bei einem Immobilien Teilverkauf wird in der Regel keine Spekulationssteuer fällig.

6. Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien?

Der Wechsel eines Eigentümers bei einer Immobilie kommt sehr oft durch das Vererben des eigenen Zuhauses an Kinder, Enkelkinder oder andere Erben Zustande. Es ist dabei zu beachten, dass für Erben besondere Bedingungen für die Besteuerung also auch was eine etwaige Spekulationssteuer angeht gelten. Bei einem Erbfall hat der Erbe eine Immobilie ja nicht angeschafft oder erhalten, um Profit zu erzielen. Sie ist ihm nun mal vererbt worden und es wurde möglicherweise bereits eine Erbschaftssteuer bezahlt.

Ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, hängt im Fall eines Erbes von dem Verhalten des Erblassers ab. Hat der Erblasser die Immobilie im Vererbungsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt oder genutzt, wird den Fall eines Verkaufs durch die Erben keine Spekulationssteuer erhoben. Wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung nicht selbst genutzt hat, kommt hier wieder die Spekulationsfrist bei Immobilien von 10 Jahren zum Tragen. Wurde die Immobilie vorher erworben, ist auch hier keine Spekulationssteuer fällig.

Zu beachten ist, dass die Spekulationssteuer grundsätzlich auch für den Verkauf von Miteigentumsanteilen an einer Immobilie erhoben werden kann. Also, wenn mehrere Personen – zum Beispiel mehrere Kinder – erben und ein Erbe beschließt, seinen Teil der Immobilie zu verkaufen.

7. Spekulationssteuer beim Teilverkauf

Auch bei einem Immobilien Teilverkauf gelten in Bezug auf Spekulationssteuer die gleichen Vorgaben, wie bei einem kompletten Verkauf. Bei einem Immobilien Teilverkauf werden allerdings in der Regel nur Anteile an mehrheitlich selbstgenutztem Wohneigentum verkauft und diese Nutzung meist über viele Jahre bereits so erfolgte. Insofern spielt die Spekulationssteuer beim Teilverkauf so gut wie keine Rolle. Informieren Sie sich aber bei Ihrem Steuerberater über Ihre individuelle Situation. Fragen zum Thema Immobilien Teilverkauf können Sie gerne in einem persönlichen und kostenlosen Beratungsgespräch mit uns klären.

8. Vorteile beim Immobilien Teilverkauf

Es gibt eine Reihe von Vorteilen, die sich durch einen Teilverkauf Ihrer Immobilie bieten: Sie ermöglichen sich finanzielle Freiheiten und gleichzeitig können Sie uneingeschränkt Zuhause wohnen bleiben. Liquide Mittel zur Verfügung zu haben, garantiert Ihnen auch weiterhin selbstständig über Ihr Leben zu entscheiden und dementsprechend gestalten zu können.

Wünsche erfüllen
Erfüllen Sie sich Ihre Wünsche und leben Sie Ihren Traum auch im Alter. Das ist mit dem Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung möglich. Gleichzeitig behalten Sie die 100%ige Entscheidungshoheit.

Kosten stemmen
Eine Lebenssituation kann sich schnell verändern und plötzlich braucht man freie Geldmittel. Das kann passieren, wenn Kosten für die Pflege anfallen oder gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierungen an Ihrer Immobilie nötig werden. Mit einem Immobilien Teilverkauf können Sie diese Kosten stemmen.

Unterstützung geben
Der Immobilien Teilverkauf ist die optimale Lösung, wenn Sie Ihre Kinder oder Enkelkinder finanziell unterstützen möchten und damit das Familienvermögen sinnvoll einsetzen. Gleichzeitig müssen Sie Ihren Familiensitz nicht aufgeben.

Hier die wichtigsten Vorteile beim Teilverkauf Ihrer Immobilie im Überblick:

✅ Sie erhalten sich Ihre Eigenständigkeit

✅ Sie behalten ein lebenslanges und uneingeschränktes Nießbrauchrecht, das notariell im Grundbuch eingetragen wird

✅ Sie erhalten finanzielle Freiheiten

✅ Mit der Wohnwert haben Sie einen Anbieter, der auf Durchführungs- oder Serviceentgelte verzichtet

✅ Sie profitieren von einer möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie

✅ Sie haben einen Partner bei Investitionen wie energetische Sanierungen

9. Fazit zum Thema Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kommt also nur in bestimmten Fällen zum Tragen und auch nur dann, wenn der Immobilienverkauf aus primärer Profitorientierung ohne vorangegangene Eigennutzung erfolgt. Bei selbst genutzten Immobilien wird in der Regel keine Spekulationssteuer auf den Haus- oder Wohnungsverkauf fällig. Wird eine Spekulationsfrist bei Immobilien von 10 Jahren eingehalten ist, wird in der Regel auch keine Spekulationssteuer erhoben – unabhängig von der Art der Nutzung.

Individuelle Informationen zur Spekulationssteuer

Eine steuerliche Beratung können und dürfen wir nicht leisten und empfehlen daher immer den Rat einer externen Steuerberatung einzuholen. Wenn Sie noch weitere Informationen zum Thema Immobilien Teilverkauf benötigen oder Sie eine persönliche Beratung in diesem Zusammenhang möchten, können Sie uns dafür einfach über unser Kontaktformular oder unter der Telefonnummer 0800 / 100 45 45 (kostenfrei aus dem deutschen Fest- und Mobilfunknetz) erreichen. Unsere Experten beraten Sie gerne und wir sprechen über Ihre individuelle Situation.

* Der aufgeführte Inhalt, Tipps, Ratschläge und die angegebenen Informationen sind ausschließlich informativen Zwecken bestimmt und können weder die Einholung von Rechts- und/oder Steuerberatung ersetzen, noch stellen diese eine Finanzberatung dar.


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