Mit dem Dauerwohnrecht ist eine besondere Form des Wohnrechts gemeint, die eine dauerhafte Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses erlaubt, auch wenn man nicht der Eigentümer oder der alleinige Eigentümer der Immobilie ist. Doch was bedeutet das Dauerwohnrecht genau und welche Vor- und Nachteile ergeben sich hieraus?
Im Vergleich zu einem Nießbrauch bzw. dem Nießbrauchrecht ist bei einem Dauerwohnrecht nur das Bewohnen der Immobilie erlaubt und schließt nicht die „Fruchtziehung an einer fremden Sache“ mit ein, beispielsweise die Einnahmen aus einer Vermietung oder Untervermietung. Gemeinsam ist, dass sowohl das Nießbrauchrecht als auch das Dauerwohnrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.
Der folgende Text beinhaltet viele wichtige Informationen zum Thema Dauerwohnrecht in einer Immobilie und was dies konkret bedeutet. Ist ein Dauerwohnrecht vererbbar und gibt es ein eigentumsähnliches Dauerwohnrecht? Wie sieht es mit der Grundsteuer bei einem Dauerwohnrecht aus und kann auch für ein Wochenendhaus das Dauerwohnrecht vereinbart werden? Kann ein Dauerwohnrecht im Grundbuch eingetragen werden und gibt es ein mietähnliches Dauerwohnrecht? Unter welchen Umständen kann man ein Dauerwohnrecht verlieren und wie sieht ein Beispiel für ein Dauerwohnrecht aus? Das sind viele wichtige Fragen und wir möchten Ihnen im Folgenden einige davon beantworten. Außerdem stehen wir Ihnen gerne für weitere Fragen zum Thema Dauerwohnrecht auch mit einer persönlichen Beratung zur Verfügung.
Mit einem Dauerwohnrecht wird sichergestellt, dass eine Person eine Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – bewohnen darf, obwohl diese nicht der Eigentümer ist. Gleichzeitig ist nach dem Verkauf einer Immobilie mit Dauerwohnrecht ausgeschlossen, dass der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen darf. Das Dauerwohnrecht kann vom Eigentümer nicht einseitig aus dem Grundbuch der Immobilie gelöscht werden. Das Recht zur Vermietung oder Untervermietung durch den Dauerwohnrechtsbegünstigten ist beim Dauerwohnrecht in der Regel nicht gegeben – im Gegensatz zum Nießbrauchrecht.
Als Ergänzung zum normalen Wohnrecht gibt es noch das Dauerwohnrecht. Der Unterschied ergibt sich schon aus der Bezeichnung: Das Dauerwohnrecht gilt zu Lebzeiten der berechtigten Person. Es ist nicht auf andere Personen übertragbar und erlischt automatisch mit dem Ableben der berechtigten Person.
Das Dauerwohnrecht sorgt dafür, dass eine bestimmte Person eine Immobilie bewohnen darf, obwohl sie nicht der Eigentümer ist. Der Eigentümer der Immobilie hat nicht das Recht die Immobilie zu nutzen – dies ist über das Dauerwohnrecht ausgeschlossen. Das bedeutet, dass ausschließlich die Person, die das Dauerwohnrecht innehat, die alleinige Berechtigung zum Bewohnen der Immobilie genießt. Eine Vermietung oder Untervermietung durch den Dauerwohnrechtsbegünstigten ist allerdings nicht möglich, dadurch werden die finanziellen Freiheiten im Gegensatz zum Nießbrauchrecht deutlich eingeschränkt. Beim Immobilien-Teilverkauf wird deswegen für den Verkäufer ein lebenslanges, uneingeschränktes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. So ist auch eine Vermietung möglich, falls sich die Lebenssituation ändert (zum Beispiel, wenn ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig werden sollte) und die Mieteinnahmen stünden ausschließlich dem Nießbraucher zu.
Das Dauerwohnrecht erlischt in der Regel erst mit dem Ableben des Berechtigten des Dauerwohnrechtes. Dieses wird häufig angewandt, wenn ein Eigentümer sein Haus oder seine Eigentumswohnung aus finanziellen Gründen komplett oder – wie beim Immobilien-Teilverkauf – nur zum Teil verkaufen und damit freie liquide Mittel generieren möchte. Gleichzeitig kann der Verkäufer weiter in der Immobilie wohnen bleiben und es weiter nutzen. Es reicht nicht, wenn das Dauerwohnrecht im Testament, aber nicht im Grundbuch festgehalten ist. In Ausnahmefällen kann das Dauerwohnrecht auch vererbt werden. Es bleibt bestehen, sofern im Vertrag keine anderen Regelungen vereinbart wurden.
Dem ist nicht so, denn alle beteiligten Parteien müssen sich auf die Art des Dauerwohnrechts einigen. Die Unterschiede lauten wie folgt:
✅ Dauerwohnrecht: Genau so benannt, wird dem Berechtigten das Dauerwohnrecht eingeräumt (siehe vorherige Punkte). Wie oben schon erwähnt, kann das Dauerwohnrecht unter Umständen auch vererbt werden. Das Dauerwohnrecht im Testament, aber nicht im Grundbuch festzuhalten, reicht nicht aus.
✅ Befristetes Wohnrecht: Hierbei einigen sich die Eigentümer und Bewohner auf einen gemeinsam vorab festgelegten Zeitraum für die Geltungsdauer des Wohnrechts nach dem Verkauf der Immobilie. Mit dem Ende dieses festgelegten Zeitraums erlischt das Wohnrecht automatisch. Sinnvoll ist diese Form dann, wenn bereits zum Zeitpunkt der Veräußerung feststeht, wann die Berechtigten ausziehen möchten. Das Wohnrecht kann bei einer erneuten Einigung zwischen Bewohner und Eigentümer aber auch verlängert werden.
✅ Löschung des Wohnrechts: Es ist grundsätzlich immer möglich, das Wohnrecht aus dem Grundbuch zu löschen, wenn sich alle Parteien darauf geeinigt haben. Ein Eigentümer kann das nicht einseitig veranlassen und das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht aufheben lassen – egal ob befristet oder lebenslang. Dies ist in § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Das Dauerwohnrecht sorgt zweifelsohne für eine Absicherung der Nutzung einer Immobilie. Dringend ist zu beachten, dass das Dauerwohnrecht im Vergleich zu einem Nießbrauchrecht deutlich schwächer einzuschätzen ist. So ist zwar die Nutzung, aber eine Vermietung oder Untervermietung durch den Dauerwohnrechtsbegünstigten nicht möglich. Und das könnte gerade für Senioren von besonderer Bedeutung werden und das Dauerwohnrecht somit zu einem Nachteil werden. Hier ein paar Beispiele:
Es gibt eine Reihe von Gründen, warum im Alter Veränderungen an der Wohnsituation entstehen können. Zum Beispiel könnte es einen veränderten Flächenbedarf geben und ein Teil des Hauses soll untervermietet werden. Sofern Ihnen der Eigentümer die Untervermietung erlaubt, stünden im Falle eines Dauerwohnrechts etwaige Mieteinnahmen nur dem Eigentümer zu. Eine Verbesserung der eigenen Einkünfte wären als Nießbraucher erzielbar, da Ihnen in diesem Fall etwaige Mieteinnahmen zu 100 % zustünden.
Wir wünschen uns natürlich alle, dass wir lange gesund bleiben, unsere Mobilität nicht verlieren und auf niemanden angewiesen sind. Es gibt durchaus die Wahrscheinlichkeit, dass wir im Alter möglicherweise auf Pflege und vielleicht sogar auf den Umzug in ein Pflegeheim angewiesen sind. Und der Wechsel in eine barrierefreie oder betreute Wohneinrichtung verschlingt viel Geld. Auch in dieser Situation hilft ein Dauerwohnrecht nicht, um über die Vermietung der eigenen Immobilie Erlöse zu erzielen, die bei der Finanzierung helfen können. Dazu kommt, dass mit einem Dauerwohnrecht das eigene Zuhause nicht selbstbestimmt altersgerecht umgebaut werden darf.
Eine Lösung für diese Probleme ist die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts nebst Absicherung im Grundbuch der Immobilie. In diesem Fall dürfen Berechtigte Ihre Immobilie auch vermieten oder untervermieten und profitieren zu 100% von den Mieteinnahmen.
Bei einem Immobilien-Teilverkauf mit der Wohnwert als Partner wird Ihnen nicht das Dauerwohnrecht mit seinen Einschränkungen eingeräumt, sondern Sie profitieren von den Vorzügen des Nießbrauchrechts. Mit der Wohnwert haben Sie dann einen stillen Miteigentümer an Ihrer Immobilie und gleichzeitig ungebundene finanzielle Mittel zur Erfüllung Ihrer Wünsche. Sie verkaufen beim Immobilien-Teilverkauf also nur Anteile und wir als Wohnwert dürfen Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung nicht nutzen oder verändern. Diese Sicherheit wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht Ihnen auch in Zukunft uneingeschränkt und selbstbestimmt in Ihrem Zuhause leben zu können.
Besonders für ältere Menschen, deren finanzielle Mittel in Ihrer Immobilie gebunden und nicht frei verfügbar sind, ist ein Immobilien-Teilverkauf und ein garantiertes Nießbrauchrecht überlegenswert. Die Vorteile sind:
✅ Mit einem Immobilien-Teilverkauf ergeben sich neue finanzielle Freiheiten, da vorher gebundene Mittel nun für die Erfüllung von Wünschen und Träumen oder Unterstützung der Familie genutzt werden können.
✅ Sie können in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und Ihr Haus oder Ihre Wohnung lebenslang wie gewohnt weiterhin nutzen. In diesem Fall sind Sie berechtigt, Ihr Zuhause barrierefrei umzubauen - wenn das nötig sein sollte.
✅ Mögliche Mieteinnahmen stehen zu 100 % nur Ihnen zu – ganz gleich ob Sie einen Teil Ihrer Immobilie untervermieten oder die Immobilie in Gänze vermieten.
✅ Wenn Sie einen Teilverkauf mit der Wohnwert als Partner durchführen, können bis zu zwei Nießbraucher im Grundbuch abgesichert werden. Sogar dann, wenn einer der beiden Nießbraucher kein Eigentümer der Immobilie ist (beispielsweise eine Lebensgefährtin oder ein Lebensgefährte).
Dies alles sind Vorteile des Nießbrauchrechts gegenüber dem Dauerwohnrecht. Profitieren Sie von diesen Vorteilen und informieren Sie sich ausführlich über die Möglichkeiten des Immobilien-Teilverkaufs.
Das Dauerwohnrecht ist insgesamt keine schlechte Vereinbarung, allerdings ist zu beachten, dass es Nachteile gegenüber dem Nießbrauchrecht, wie zum Beispiel den Erhalt von möglichen Mieteinnahmen, gibt. Deswegen arbeiten wir von der Wohnwert mit dem Nießbrauchrecht, das einen deutlich größeren Kundennutzen bietet. Informieren Sie sich in Ruhe und ausführlich über den Immobilien-Teilverkauf und die Vor- und Nachteile. Wir von der Wohnwert haben für Sie viele Informationen zusammengetragen, die Sie nutzen sollten. Sie finden das auf unserer Homepage im Bereich Fragen und Antworten, in unseren Blog-Beiträgen und in unserem Ratgeber.
Gerne beraten wir Sie auch noch detaillierter zum Thema Dauerwohnrecht und Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit einem Immobilien-Teilverkauf. Sie können uns dafür einfach über unser Kontaktformular oder unter der Telefonnummer 0800 / 100 45 45 (kostenfrei aus dem deutschen Fest- und Mobilfunknetz) kontaktieren. Unsere Experten beraten Sie gerne und wir sprechen über Ihre individuelle Situation.
✅ Es gibt Unterschiede für den zeitlichen Rahmen eines Dauerwohnrechts. Dieses kann befristet oder lebenslang eingeräumt werden.
✅ Bei einem Dauerwohnrecht stehen mögliche Mieteinnahmen dem Eigentümer und nicht Ihnen zu. Genießen Sie Nießbrauchrecht, dann stehen etwaige Mieteinnahmen zu 100 % nur Ihnen zu.
✅ Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie mit der Wohnwert wird Ihnen ein Nießbrauchrecht und damit ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht, sowie das Recht auf „Fruchtziehung“, für Ihr Zuhause im Grundbuch eingetragen.
* Der aufgeführte Inhalt, Tipps, Ratschläge und die angegebenen Informationen sind ausschließlich informativen Zwecken bestimmt und können weder die Einholung von Rechts- und/oder Steuerberatung ersetzen, noch stellen diese eine Finanzberatung dar.
Infomaterial anfordern zum Thema Immobilien Teilverkauf – kostenlos und unverbindlich.
Wir verwenden Ihre Daten nur, um Ihnen unsere allgemeine Infobroschüre und unsere Broschüre "Fragen & Antworten" als PDF per E-Mail zukommen zu lassen. Sie entscheiden, ob und wie es weitergeht.
