Grundsätzlich erhalten Sie über den Nießbrauch das Recht zum Bewohnen und Nutzen einer Immobilie. Dieses Nießbrauchrecht ist besonders relevant bei einem Teilverkauf, der Schenkung einer Immobilie oder beim Vererben mit Nießbrauch.
Als Nießbraucher können Sie die Immobilie eigenständig nutzen, auch wenn Sie weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie sind und diese zum Beispiel schon Ihren Kindern zu Lebzeiten überschrieben haben, um Steuern zu sparen.
Im Folgenden Text möchten wir Ihnen so viele Fragen wie möglich zum Thema Nießbrauch beantworten: Zum Beispiel was ein Nießbrauch überhaupt ist? Wie hängt der Nießbrauch mit Immobilien wie Haus oder Wohnung oder einem Grundstück zusammen? Was ist bei einem Hausverkauf oder Teilverkauf beim Nießbrauch zu berücksichtigen? Und welchen Unterschied gibt es zwischen Nießbrauch und Wohnrecht? Informieren Sie sich zum Thema Nießbrauch und Nießbrauchrecht auf dieser Seite. Außerdem stehen wir Ihnen auch mit unserer Expertise für eine persönliche Beratung zur Verfügung, die sich konkret mit Ihrer individuellen Situation befasst.
Von einem Nießbrauch spricht man im Zusammenhang mit Immobilien über ein Wohn- und Nutzungsrecht sowie das Recht auf Fruchtziehung an einer fremden Sache. So stehen dem Nießbraucher zum Beispiel 100% von möglichen Mieteinnahmen zu. Das wird dann relevant, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Nießbrauch verkaufen. Mit dem Nießbrauchrecht haben Sie den Anspruch eine Immobilie auch zu nutzen, wenn Sie Ihnen nur zum Teil oder auch gar nicht gehört. Sie haben die Möglichkeit die Immobilie selbst zu bewohnen, zu vermieten oder auch anderweitig für Ihre Zwecke zu nutzen. So, wie Sie das möchten. Das Nießbrauchrecht kann zeitlich begrenzt oder für das ganze Leben erteilt werden. Der Nießbrauch wird über einen Notar in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und ist somit sicher und geschützt.
Speziell beim Immobilien Teilverkauf spielt der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht eine besonders wichtige Rolle. Denn bei einem Teilverkauf haben Sie – zum Beispiel an die Wohnwert – einen stillen Miteigentümer, der Ihnen über das Nießbrauchrecht ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht garantiert.
Bei einem Immobilien Teilverkauf veräußern Sie bis zu 50 % Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung an einen Anbieter für Teilkauf wie die Wohnwert. Dieser wird somit zu einem stillen Miteigentümer, der zwar Anteile von Ihrer Immobilie kauft, aber diese nicht nutzt oder verändert. Ihr Nießbrauch wird dabei von einem Notar im Grundbuch eingetragen und sorgt damit für eine Sicherheitsgarantie Ihres Nießbrauchrechts.
Gerade für Seniorinnen und Senioren kann der Immobilien Teilverkauf und das damit verbundene Nießbrauchrecht sehr vorteilhaft sein. Sie erhalten liquide Mittel, die dann nicht mehr in der Immobilie gebunden sind und damit mehr finanzielle Freiheiten. Gleichzeitig kann das eigene Zuhause wie gewohnt weiter genutzt werden und ein Umzug wird nicht notwendig. Von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiert auch der Verkäufer entsprechend seines Eigentumsanteils und bei einer Vermietung verbleiben die Mieteinnahmen zu 100 % beim Nießbraucher.
Aus mehreren Gründen ist es interessant für Sie ein Recht auf Vermietung zu haben, wenn Ihnen der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht eingeräumt wird – so wie bei einem Immobilien Teilverkauf. Diese Gründe sind zum Beispiel ein geringerer Raumbedarf (Untervermietung), der Wunsch nach einem alternativen Wohnsitz in einem für Sie angenehmeren Klima oder ein notwendiger Umzug, falls Sie doch irgendwann eine betreute Wohneinrichtung benötigen. Über Ihren Nießbrauch können Sie dann die Mieteinnahmen verwenden, um Kosten für das neue Domizil zu bezuschussen oder sogar zu decken. Die Mieteinnahmen stehen nur Ihnen uneingeschränkt zur Verfügung.
Insgesamt ist es so, dass bei einem Nießbrauch der Eigentümer einer Immobilie dem Nießbraucher das Recht einräumt, die Immobilie zu nutzen. Deswegen kommt der Nießbrauch meistens infrage, wenn ein Haus oder eine Wohnung auch selbst genutzt oder bewohnt werden soll, die nicht mehr zu 100 % im Eigentum ist. Oder aber auch, wenn zum Beispiel eine nicht angeheiratete Lebensgefährtin oder ein Lebensgefährte, das Haus oder die Eigentumswohnung nicht erben soll, aber darin wohnen bleiben darf.
Normalerweise kommt das Nießbrauchrecht in folgenden Fällen zum Einsatz:
✅ Bei einem Immobilienverkauf
✅ Bei einem Immobilien Teilverkauf
✅ Bei der Schenkung einer Immobilie
✅ Beim vorzeitigen Vererben einer Immobilie
Wenn eine Immobilie komplett verkauft wird, kommt es in manchen Situationen vor, dass der Verkäufer trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben möchte. In diesem Fall wird die Immobilie mit Nießbrauch verkauft. Ein Nießbrauchrecht wird dabei fast nur im Falle eines Verkaufs der Immobilie im privaten Bereich gewährt – zum Beispiel unter Familienangehörigen. Bei einem gewerblichen Verkauf wird dagegen meist nur ein Wohnrecht angeboten, wie es unter anderem bei der Immobilienleibrente häufig der Fall ist. Mehr Informationen zum Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht finden Sie in unserem Ratgeberbeitrag zum Thema lebenslanges Wohnrecht. Bei einem Teilverkauf an die Wohnwert erhalten Sie allerdings ein notariell beurkundetes und im Grundbuch abgesichertes, lebenslanges Nießbrauchrecht.
Wer seine Immobilie aus steuerlichen Beweggründen noch zu Lebzeiten weitergeben und dabei Steuern sparen möchte, für den ist die Schenkung seiner Immobilie interessant. Augenmerk sollte dabei auf die komplizierten Regelungen bei der Schenkungssteuer gelegt werden. Schenkungssteuer sparen können die Kinder oder Enkelkinder, wenn für die Schenkenden ein Nießbrauch vereinbart wird. Informieren Sie sich dazu über Freibeträge und Verjährungsfristen bei der Schenkungssteuer – dafür empfehlen wir die Hinzuziehung einer externen steuerlichen Beratung. Erste Informationen zu Steuern wie die Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer erhalten Sie aber auch schon in unserem Artikel zum Thema Steuern und Immobilien Teilverkauf.
Im Grunde ist dieser Fall identisch mit dem einer Schenkung der Immobilie an Nachkommen oder andere Begünstigte in einem Erbfall. Auch hier können Sie sich als Vererbende ein Nießbrauchrecht einräumen lassen und Ihre Immobilie bis zu Ihrem Lebensende weiter selbst nutzen. Auch hier können steuerliche Gründe eine Rolle für ein vorzeitiges Vererben spielen.
Das Nießbrauchrecht dient also einem sehr wichtigen Zweck: Der rechtlichen Absicherung von Verkäufern oder Schenkenden, wenn sie ihre Immobilie weiter und im Zweifelsfall bis an ihr Lebensende nahezu uneingeschränkt und wie gewohnt auch nach dem Verkauf oder einer Schenkung nutzen wollen. Für die rechtliche Absicherung wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt. Auch ein Weiterverkauf der Immobilie führt nicht zu einer Löschung Ihres Nießbrauchrechts. So kann bei einem Verkauf oder Teilverkauf Liquidität generiert werden, ohne aus dem gewohnten Umfeld und dem geliebten Zuhause ausziehen zu müssen.
Der Beginn des Nießbrauchrechts beginnt mit dem beglaubigten notariellen Eintrag des Nießbrauchs im Grundbuch. Für das Ende kann es unterschiedliche Gründe geben:
✅ Im Falle des Ablebens des Nießbrauchers, da das Nießbrauchrecht meistens auf Lebenszeit vereinbart wird. Wenn das Nießbrauchrecht mehreren Personen eingeräumt wurde, gilt das für jeden einzelnen Nießbraucher.
✅ Wird der Nießbrauch zeitlich befristet, dann endet das Nießbrauchrecht mit Ablauf dieser Frist – dies wird aber bei einem Immobilien Teilverkauf selten gemacht.
✅ Das Nießbrauchrecht kann aus dem Grundbuch nur und ausschließlich mit Zustimmung des Nießbrauchers gelöscht werden, oder aber nur, wenn vertraglich definierte, auflösende Bedingungen eintreten.
Bei allen Fällen ist klar, dass ohne Eintreten vertraglich vereinbarter Auflösungsvoraussetzungen, das Einverständnis oder dem Ableben des Begünstigten des Nießbrauchrechts, der Nießbrauch nicht beendet werden kann.
Die wenigen Pflichten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch entstehen, sind rechtlicher Natur. Aufgrund Ihres uneingeschränkten Nutzungsrechts dürfen Sie nicht wertmindernde Änderungen an Ihrer Immobilie jederzeit durchführen und benötigen hierfür kein Einverständnis von Wohnwert. Dazu gehören kleinere Renovierungsarbeiten und Reparaturen an der Immobilie. Grenzen haben diese Veränderungen bei wertmindernden Maßnahmen der Immobilie wie zum Beispiel dem Abriss eines Carports. Zu einer Vermeidung selbstverschuldeter Wertminderung gehört natürlich auch die angemessene Pflege der Immobilie. Ebenso, wie auch angemessene Versicherungen abzuschließen, um im Schadensfall Wertminderungen auszugleichen.
Bei Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beteiligt sich Wohnwert dem Miteigentum entsprechend an den Kosten – vertraglich garantiert und notariell beglaubigt. Kosten für gewöhnliche Abgaben wie beispielsweise die Grundsteuer oder Versicherungsprämien tragen die Nießbraucher.
Die Pflichten des Nießbrauchgebers sind abhängig von den vertraglichen Regelungen, die zwischen dem Nehmer und Geber geschlossen werden. Gesetzlich vorgegebene Beteiligungspflichten sieht der Gesetzgeber nicht vor. Wir von der Wohnwert garantieren Ihnen vertraglich eine Beteiligung an:
✅ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an „Dach & Fach“ und gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen gemäß Miteigentumsanteil.
✅ Bauliche Maßnahmen bedürfen nicht der Zustimmung durch Wohnwert, wenn dadurch keine Wertminderung eintritt.
✅ Auf Wunsch prozentuale Kostenbeteiligung durch Wohnwert bei Modernisierungsmaßnahmen wie z.B. Wärmedämmung, Fenster, Türen, Einbruchschutz, Heizungsanlage, Elektroanlagen- und installationen, Frisch- und Abwasserleitungen.
✅ Außerordentliche öffentliche Abgaben und Lasten (z.B. Erschließungskosten) durch Wohnwert und Nießbraucher gemäß Miteigentumsanteil.
Der klassische steuerliche Zusammenhang ist eine Schenkungssteuer bei einer vorzeitigen Übertragung des Wohneigentums an Erben, um eben jene Steuer zu sparen. Was sonst noch steuerlich zu beachten ist:
✅ Wenn Mieteinkünfte mit der Immobilie erzielt werden, müssen diese natürlich versteuert werden. Dabei können Werbungskosten noch steuerlich geltend gemacht werden.
✅ Bei einem Vorbehaltsnießbrauch können Sie als Nießbraucher von Abschreibungen profitieren, um die Steuer für die Mieteinkünfte zu verringern.
✅ Anders sieht es bei einem Zuwendungsnießbrauch aus. Hier verbleibt die Möglichkeit einer Abschreibung theoretisch bei dem Eigentümer, der sie aber auch nicht nutzen kann, da die Mieteinkünfte beim Nießbraucher liegen.
Wir empfehlen Ihnen aber auf jeden Fall eine externe steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um Ihre individuelle Situation zu klären.
Insgesamt lässt sich sagen, dass das Nießbrauchrecht eine große Sicherheit bei einem Teilverkauf, Verkauf oder einer Schenkung für diejenigen bietet, die die veräußerte Immobilie weiter nutzen möchten. Ihr Nießbrauch wird notariell beurkundet im Grundbuch eingetragen und ist damit rechtssicher. Und dies, wenn gewünscht, auf Lebenszeit.
Auch bei einem Teilverkauf mit Nießbrauch besteht der große Vorteil für die Verkäufer darin, dass sie wie gewohnt in ihrem Zuhause leben bleiben können und Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung wie bisher auch uneingeschränkt und selbstbestimmt nutzen können. Eine grundlose vorzeitige Kündigung des Nießbrauchs durch den Nießbrauchgeber ist unzulässig. Auch im Falle eines Teilverkaufs mit Nießbrauch an Wohnwert als „stillen Miteigentümer“. Vielmehr gewinnen Sie einen Partner an Ihrer Seite, wenn größere Sanierungsarbeiten an der Immobilie nötig werden. Und gleichzeitig haben Sie durch den Teilverkauf neue finanzielle Möglichkeiten. Weitere Informationen finden Sie auch hier auf unserer Homepage im Bereich Fragen und Antworten, in unseren Blog-Beiträgen und in unserem Ratgeber.
Gerne beraten wir Sie auch noch detaillierter zum Thema Teilverkauf mit Nießbrauch und Nießbrauchrecht, wenn Sie weitere Informationen benötigen. Sie können uns dafür einfach über unser Kontaktformular oder unter der Telefonnummer 0800 / 100 45 45 (kostenfrei aus dem deutschen Fest- und Mobilfunknetz) kontaktieren. Unsere Experten beraten Sie gerne und wir sprechen über Ihre individuelle Situation.
✅ Das Nießbrauchrecht wird notariell beglaubigt im Grundbuch eingetragen und Sie erhalten dadurch Rechtssicherheit.
✅ Nießbrauch ist hauptsächlich beim Verkauf, Teilverkauf, der Schenkung oder dem Vererben einer Immobilie relevant, wenn der Verkäufer oder Schenkende auch zukünftig die Immobilie wie gewohnt nutzen möchte.
✅ Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie mit Nießbrauch haben Sie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht für Ihr Zuhause.
* Der aufgeführte Inhalt, Tipps, Ratschläge und die angegebenen Informationen sind ausschließlich informativen Zwecken bestimmt und können weder die Einholung von Rechts- und/oder Steuerberatung ersetzen, noch stellen diese eine Finanzberatung dar.
Infomaterial anfordern zum Thema Immobilien Teilverkauf – kostenlos und unverbindlich.
Wir verwenden Ihre Daten nur, um Ihnen unsere allgemeine Infobroschüre und unsere Broschüre "Fragen & Antworten" als PDF per E-Mail zukommen zu lassen. Sie entscheiden, ob und wie es weitergeht.
